Airbnb的办公室还是办公室的Airbnb?

　　前几天，北京的写字楼圈很热闹，一天之内就开了三场关于办公的行业交流会，一场在金地中心，是金地的联合办公产品发布;一场在IFC大厦，是中国写字楼网组织的联合办公论坛;一场在博瑞大厦，是优办的一周年庆典。这三个地方围绕国贸，恰好构成了一个三角形，参加者多是投资机构、开发商、代理行和联合办公的业者，而谈论的话题都以“联合办公”为主，大有新型办公挑战传统办公的架势。我在优办这场，优办创始人卢阳和无界空间创始人Randy的一个对话引起了我的好奇，他俩据说正好差10岁，创业时卢阳36，Randy26，那时Randy曾说：“凭我年轻10岁，将来我一定会超过你”，会场上卢阳对他说：“我觉得你这个愿望恐怕会落空”。

　　我好奇的是，地产的创新可以有很多种，为何偏偏是办公类的创新如此热闹，不分年龄，不分行业，谁可以来分一杯羹?办公市场面临的问题究竟是供求关系问题，还是新老交替的问题，是空间形式需要调整，还是空间与人的匹配关系需要重新认识?我又看了看被大家热传的那些硅谷传奇企业(比如UBER、Airbnb、Linkedln等)的办公空间，是那些更开放更有设计感的空间代表着办公空间的未来，还是空间本身就该碎片化、共享化，用Airbnb的方式把那些冗余、闲置的空间利用起来，让空间不再空置?

　　这个问题大概要先从需方来思考。企业组织的发展反向未来是更加大型化还是小型化?是更倾向业务外包还是内部整合?是更需要加强与外部的连接还是需要更严密的封闭监管?我看到的现象很有意思，越是传统的企业越在强调分拆，越在强调组织的小型化，鼓励个体的突围创新，期待与各种新经济的对接;而越是互联网的企业却越做人越多，越需要各种保密、隔离，需要的办公面积也越大，几层不够，甚至需要整栋、整个园区!是和企业的发展阶段有关?传统企业需要创新来突围，而新兴企业则需要通过管理来聚合?也许这意味着两个方向的办公需求：具有社交属性的联合办公需求，定制化的办公室解决方案需求。如果这两个方向是主流，那么挤占的市场空间就是传统的标准办公室。

　　换个角度，作为供方，办公空间的提供者们面临的是什么情况?用提高硬件标准打造的5A级写字楼从前是办公领域的高峰，有实力有追求的业主只要选的地段不差，大概是不愁租的，至少在北京、上海的核心商务区是这样。现在是什么情况?硬件标准会影响人们的选择，但不会是全部，空间所能提供的服务，空间所能对接的资源，空间里聚集的人群特征等等，恐怕会被更多的考虑。当国家对存量资产改变使用用途的政策逐渐放宽，传统写字楼面临的竞争对手就在无限增多，工业厂房可以改，酒店商场可以改，甚至公寓里也有办公面积的提供，再加上移动互联网办公工具的丰富，移动办公也蔚然成风，如果虚拟现实技术成熟，虚拟办公也未必不可能，那么办公空间还会是一种供不应求、租金稳定的好业态吗?

　　据一位刚刚从雷格斯离开的朋友透露，由于去年联合办公(包括各种众创空间)的兴起，以“好地段、小空间、共享服务”为特征的商务中心的发展受到了极大的冲击，就算是雷格斯也在放缓甚至压缩发展规模，原因有二：首先是客源的争夺，一批高品质、低租金的联合办公出现，极大的分散了原有的客流;其次是拿房成本的升高，原来商务中心是作为传统写字楼的补充业态出现，大家相安无事，现在由于估值逻辑的联合办公对拿房的饥渴，导致低价房源的竞争异常激烈。而据优办的统计数据，目前北京的各类联合办公空间，平均空置率大概在45%左右，也就是说有差不多一半的“新型”办公空间其实是闲置的。这还没有考虑诸如“易租宝”等互联网金融公司相继出事后导致的大量优质写字楼的租赁面积腾空，还没有考虑大量以免费逻辑吸引创业公司的孵化器们!也就是说其实现在空间并不算是什么稀缺的资源，能有人去的空间才算及格，能吸引人来还会为此买单的才是有价值的空间。

　　这大概就是卢阳对Randy说的那番话的底气所在，空间的提供者一直都会在，而需求的变化是多种多样，做人与空间匹配的生意，要远比做一个特定空间的生意要简单的多，更容易做大，也更容易持久。这就好像做民宿其实世界各地都是一个小众的生意，需要情怀，需要特别的老板(或老板娘)，很难复制，而针对民宿的导流平台Airbnb却不需要管那么多，他们只需要找到这些有意思的房源，提供给有各种需要的用户就好。民宿做不下去可能就得关，酒店做不下去了就得换品牌，Airbnb的生意却是可以一直做下去，他们欢迎各种新鲜体验的出现，他们本身却不用为这种新鲜的尝试担负责任。

　　办公会不会是这种结果?不好说。毕竟办公领域也是出了WeWork这样的共享经济代表，也有不少联合办公是先有准确的定位和社群再有空间。毕竟办公领域还是存在着to B的可能，是可以为某类成熟企业定制打造空间。我相信，Airbnb的办公室一定会有人喜欢，会有越来越多的企业重视办公环境的营造，让他们的员工在一个更愉悦的环境中发挥更大的生产力。我也相信，对于空间的运营者，与其把心思都放在空间的获取和花哨的设计上，不如花更多心思在找到那些恰当的人，找到恰当的用途，让每一寸空间发挥最大的作用。办公室的Airbnb也许不仅仅指的是导流，还会有更多的可能等待挖掘。

　　这样多样性的未来真的值得期待!

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