地产圈高考：如何破解“被豪宅”的死结?

　　最近的地产圈没啥新鲜事，地王和豪宅就成了持续关注的话题。说来一切都那么万般无奈：三四线城市房子再便宜也卖不动了，怎么办?集体杀回一二线啊!僧多粥少地还只能拍卖，怎么办?拼谁有钱，谁背后有金融机构支持啊!金融机构都成开发商垫背的了，怎么办?自己上吧，与其被动的接受不良资产，不如自己创造不良资产!瞧瞧，这当地王的得有多悲壮!问题是大家干嘛这么拼啊?这大把的钞票都种到了地里，能结啥果子啊?普遍答案是：这已经是资产配置近乎最“正确”的一条路径，不把钱投在由国家控盘的土地市场上，你说还有什么更好的选择?

　　新的地王出现总是会有人高兴的，高兴的就是之前的那些老地王，他们会很开心的对别人说：看!我们拿的地一点也不贵!于是观望的那些客户也坐不住了，赶紧掏钱下单，以免涨上去了就再也买不到了。于是市场的底线就一步一步的被推高，普通住宅与豪宅的界限就从1万涨到20万，从总价100万涨到2000万(甚至有说是3000万的)。说来也奇怪，一线城市的承受力总是存在，如今在北上深你跟别人说你有一套价值1000万的房子，真没人以为你住的是豪宅。而根据易居丁祖昱总提供的数据，在北上深的市场甚至是越顶豪卖的越好!这个事情就有些蹊跷了。

　　(注：以上数据摘自微信公众号“丁祖昱评楼市”)

　　蹊跷的原因是这明显不符合常识。当一套住宅总价已经卖到了3000万以上，意味着什么呢?第一，作为资产的流动性大大降低，即使在高净值人群扎堆的一线城市，不考虑限购因素，能动用3000万以上资金用于买私人住宅的也是极少数，他们买这样的房子很大程度只能是自住，用来投资的可能性不大，因为在一个狭窄到塔尖的市场换手的难度实在太大;第二，作为财富的代表，这样价值的房产已经可以纳入国际比较范围(大约就是500万美元的购买范围)，而有能力支付的购买人群实际上也早在进行着资产配置，那么你的豪宅如何去与那些地方的豪宅去竞争呢?是你的产权更好?制度环境更加稳定?身份感更佳?还是你的更有稀缺性，具有了收藏价值?

　　讨论中有人拿出了某在售楼盘的客户构成表，一看就明白了，最大的两个人群一个是金融业(占比51%)，另一个就是房地产业(占比16%)。还有人说有的楼盘很大比例就是中小开发商的老板过来买。这两个行业有什么共同特征呢?它们都是货币洪水的蓄水池!它们是最能感受货币流动性的行业，也最知道该如何选择避险工具，当然，它们中的从业者也是造富运动的受益者，具有购买力，懂得如何运用金融杠杆。不过这仍然只解释了现状，没法解释未来。当一个行业的成长是与总体经济发展密切相关的，其他行业创造的财富能被它有效吸收，这个行业就是健康的，前十几年的房地产的“黄金时代”就是如此，所有行业的财富都聚集于此，那是实打实的聚宝盆。而当一个行业的支撑只能靠自身的汰换来维持顶部的繁荣，岂不是该担心了?

　　地王拿完了就该纠结如何去卖掉了。假设还有新的地王不断出现，上涨预期一直都在，那还好办，即使卖不掉，资产的增值是存在的，就有可能继续通过融资来解决资金问题。我就知道有这么一个真实的案例，一个北京的别墅项目前后换了几拨机构接续融资，项目由于手续问题一直无法进入销售状态，但由于周边地王的不断出现，项目的土地价值几年内已经翻了数倍，结果不仅接盘的金融机构信心满满，开发商也等于无意中做了囤地，财富爆棚。最大的问题是：如果你就是最后那个接棒的，你之前看到的市场繁荣到你这就戛然而止了，你怎么办?天津著名的星耀五洲项目大约就属于这种情况。那个时候迪拜有梦幻的棕榈岛，来自云南的这家开发商就跑到当时的“准一线”城市天津拍了个地王，在天津的滩涂地上搞了一个世界人民大团圆的宏伟蓝图。结果怎么样?这个项目至今仍是烂尾，开发商被彻底收购抵债，而作为债主的中信信托加上在旁边开发项目的兄弟单位中信地产开发了多款金融创新产品也没有把这个项目救过来，如今中信地产也要被中海地产给收编了，这个项目仍旧是一个泥潭!

　　那到底有没有什么神仙本事来给这些“被豪宅”们一个解药呢?听说有这么几种方法：1、从设计上做文章，从规划上找突破，说白了就是要么尽可能“偷面积”提高性价比，要么就是做出户型的多功能化，增加房间的使用效率，减少实际使用面积，以降低总价;2、引入资产管理，提高投资回报的可预期性，简单说就是针对投资性的豪宅引入高端的酒店公寓管理，通过软性服务增加居住的舒适度和投资回报性;3、索性彻底顶豪，用财富效应来聚集财富，具体的方案就是把总价直接跳到最顶级，成为城市中的唯一，从心理上变成人们心中“王冠上的那颗珍珠”，然后从顶级富人圈入手，由富人来带动富人，成为身份的象征(据说有的豪宅为了彰显身份甚至明文拒绝演艺圈明星的认购)。还有没有更好的办法?恕我孤陋寡闻，还真就想不出来了。

　　高考日到了，那就把这题出给业内的各位高手吧，你们对于这样的项目可有更好的办法?想出来的可是有大奖哦!那些“被豪宅”的金主们时时刻刻在盼望这样的高手到来，想开什么身价就是什么价!呵呵，不去试试?

　　(文章为作者独立观点，不代表迈点网立场。转载请注明出处及作者。投稿或加入专栏：请联系QQ843523275)