如何给商业地产这匹烈马安上马镫?

　　马镫大概可以算的上冷兵器时代最伟大的发明，因为有了马镫人就可以安稳的坐在奔驰的马背上，一个恐怖的军种——骑兵就此诞生。骑兵在那个时代对于战争起着决定性的作用，得天下者必然是得从“马背上”获得，成吉思汗更是凭借着铁骑横扫欧亚大陆，成为恐怖的“上帝之鞭”。

　　商业地产之所以可以形容为烈马，着实是因为商业地产的成功实在存在太多的不确定因素，不但同一个街区的不同的商业物业可能表现就会迥异，而且就算是同一个公司甚至同样的操作团队都无法保证他们可以把一个成功的案例成功复制。商业地产实在是充满着各种变数，不仅参与主体多，而且又与人们的消费习惯密切相关，而同时城市的脉络又在发生着变化，众多变量决定着商业地产就是一匹难以驯服的烈马，无论花费多少心血都难以保证绝对的成功。

　　这就是为什么资本会普遍畏惧对商业地产的投资，又尤其畏惧对购物中心类的盒子商业的投资。可是，从商业地产的基本逻辑而言，商业物业的价值主要取决于其承载的内容具有多少的赢利空间，承载的内容越具有成长性，物业的价值就越有成长空间，相比而言，难道不是购物中心类的物业更符合这样的特征?为了解决这个问题，资本通常的选择是要连团队带物业同时投资才放心，也就是说看这样的物业不仅要看物业本身现状价值，更要看是交由怎样的团队来操作，团队的操作业绩是否具有一定的稳定性。显然凯德就属于这样的逻辑，进入中国的其他有意投资商业物业的资本也不约而同会同时投资或者培育一个自己可控的资产管理团队，也是因为这个道理。

　　进入互联网时代，电商给实体商业带来了各种冲击，抛开那些所谓“颠覆”的恐吓，电商实际上还是带来改变行业逻辑的种种新的视角。我们可以说淘宝也好，京东也好，实际上主要的收入模式还是“平台加铺位”的逻辑，这与实体商业并无不同。但电商的可怕之处在于它是没有物理边界的，也就没有了地理限制，没有了规模限制，没有了库存的限制，也就没有了品类的限制，因此它可以形成重复的高频消费，可以形成大数据，可以做精准营销。实体商业想要做到这点有可能吗?首先恐怕大数据就不成立，单个物理实体店的数据是相当复杂无规律的，人们的购买行为是相当随意而且还是低频的，这对实体商业的数据采集和处理就会提出很高的要求，在一个相对小的样本空间中如何筛选出有效数据，如何通过数据分析得出正确的推论，就是一个大课题。需要避免两个常见的数据分析错误：1、用复杂的数据分析去验证一个人们早已熟悉的常识，那叫故弄玄虚;2、用一组小样本无关性的数据推论出一个假的方向。相比而言，前者是浪费，后者就是自己给自己挖坑了。

　　然而数据的存在还是给实体商业带来了安装马镫的可能。通过将客户行为数据化，就至少掌握了一种观察工具，让一切的管理决策不仅仅是出于直觉，还有了可以量化分析的基础数据。佰仕会会员吴弼川的创业项目“悦商.大管家”我想就是在做这样的努力。他们的系统基于SAP的SAAS系统开发，由一个出自运营一线的年轻团队来加以落地，从满足业主方的管理需求出发，打通了所有的数据源，就让数据的采集是完整、有效、闭环的。他们首先通过这种方式激活了存量客户资源，可以清晰的看到实体商业直接吸引的核心客户(那种高频客户)的行为轨迹，从抓住熟客开始让实体商业的用户不再是僵尸会员!关于数据的运用，他们有三个主题词“打通、连接、提升”，我想“打通”就是一个伟大的开始，就有了基础数据的积累，就开始从“小数据”转向了“大数据”的可能!当实体商业有了数据化的可能，蛛丝马迹就有可能被利用起来，给运营者以精确制导的可能。

　　我想一切的可能都是从一个最基础的奠定开始的。有了真实数据的采集与筛选，就有可能变成一系列的检查工具，如同我们去医院往往需要去验血验尿拍X光等等，这就是在将我们的身体数据化啊，医生就可以根据各种指标的变现给出相对“科学”的诊断，这样的指导可以大大降低我们对于“名医”的依赖，刚毕业的实习医生也是可以给出相对靠谱的诊断，有了检查工具，商业地产不也是可以达到同样的效果，未必去依赖什么精英人才，通过数据的指引就可以指导一个基础团队做出有效的运营调整。而如果这样的数据工具还能辅以一个专业的顾问团队，就等于一个名牌医院派出了专家组，不是大大增加了提升的可靠性?

　　脑洞还可以开的更大的一点。想想阿尔法狗?想想现在已经实现了的“机器人写作”和“机器人投顾”，当数据足够充分，解决方案具有足够的样本，智能化的商业管理应该就具有了可能性。想想看，如果一个数据系统不光可以降低我们的管理人员投入、提高管理效率、做出精确的管理提示，还能够提出建议辅助决策，提高决策质量，那岂不是就将商业地产的管理难度大大降低，让未来的预期精准度大大提高?倘若通过数据化的处理，让实体商业的界限也开始模糊起来，让线下与线上可以无缝对接，让所有的“互联网+”的可能显性化，那时还需要去区分什么是电商什么是实体商业吗?

　　让我们回到现实，让我们回到马镫诞生的那一刻。伟大就是从那最平凡的发现开始的，商业地产的秘密很快就会通过数字化的解析而展现我们面前，这样的马镫谁不想要呢?一切才刚刚开始，未来如此令人期待!

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