陈方勇：商业地产怎么就成毒丸了?

　　已经有几天刻意回避万科股权之争的任何话题，这两天却有一个所谓的“毒丸计划”不断的撞击我的眼球。打开一看，才发现命运的安排是如此诡谲。这个计划是万科准备动用128.7亿元去收购黑石等持有的特定商业地产公司的多数股权，而这个特定的公司据说就是印力集团。

　　印力集团又是什么公司呢?原来就是以前和万达并称“北万达，南深国商”的那个深国商。这个深国商原来归属深国投旗下，后来华润收购了深国投把深国投改为华润信托，却把里面的商业板块整体剥离，几番辗转后到了黑石的手里，现在却有可能被万科收购来作为抵御股权收购的毒丸，剑指的对方赫然就站着华润!

　　这个事情曲折反复如同高明的编剧早就安排好的草蛇灰线，但我们还是有几件事情不明，不免要多问几个问题。咱们按时间来问。

　　当初华润收深国投时，已经做了城市中心购物中心典范的万象城，再收擅长区域型和社区型购物中心运营的深国商岂不是正好，为何还要去剥离，自己再去搞一个五彩城出来?

　　黑石进军中国也是从收购物中心开始，他们认为必须要有一个牢固的商业运营团队此事才可为，于是开始是和SPACE合作成立了盈石，随后又果断的收购了深国商，改名为印力，这回却又准备卖掉，这又是为何?

　　轮到万科时，当年为了走专业化道路，把做的很好的万佳百货卖给了华润(注意，又是华润，这就是华润万家的前身)，后来发誓永不碰商业地产，后来从凯德挖来了毛大庆决意开始要做商业地产，成立了商业地产事业部，也出现了万科红之类的商业地产品牌，但似乎总是局限在区域公司层面的单点实验。后来听说与领汇开始合作，又有意单独剥离上市，现在干脆买了一个现成的团队，还是在这样的时点曝光，被认为是“毒丸计划”多少代表着外界的担心吧。

　　“毒丸计划”就意味着买的可能就是“有毒资产”。商业地产，尤其购物中心，怎么就会被认为是“有毒资产”呢?我想这里面隐含的一种假设就是这是一种重资产低回报的投资，一旦砸入投资就是一个漫长而不确定的回收周期，否则精明又有海外通道的黑石为啥要抛?在这样的收购中，团队的作用就更不能忽视，万科的团队能否包容印力的团队，或者对于万科的股东来说，这是否又是一个他们能接受的团队呢?若这个团队真的很好，为啥当年华润就不接受呢?

　　在这一步步的选择中，我相信当事各方都有不得已的理由，最终的结果也一定不是以好坏来评判。“不是你不好，是我们不适合!”这句爱情肥皂剧里的经典台词用在这里恐怕最适合。轮到商业地产人来思考时，我们却要多想想几个问题。为什么不适合，是活做的不对，还是人不对?商业地产的价值有多大程度是与人相关，离开了运营团队，资产还能保持那个价值吗?资本与团队之间，是资本选择了团队，还是团队可以驾驭资本?商业地产的长期持有到底有没有价值，到底该轻资产去玩?还是做一个值得传家的重资产?

　　这是我观察到的商业地产运营人这几年的命运：万达带动的商业地产热潮让运营人才变得如此稀缺而昂贵，一拨雄心勃勃的运营人干脆自立门户成立商业管理公司，越来越多的资本介入让商业管理开始向资产管理看齐，然后是商业地产泡沫的快速破灭，商业地产的持有变成鸡肋，业主方的现金流严重沉淀，高人力成本的运营团队变成烫手的山芋，独立的商业管理公司接活越来越困难，少数存活的发现利润也大部分被人力成本所吞没，于是他们开始思考另外的出路，新的消费升级业态的孵化成了新的选择……

　　是不是可以有另外一种选择，让资本更好的读懂商业地产，读懂商业地产运营团队的价值?我想是可能的，不过两者之间需要有一种共同的语言，不要再是你讲你规则里的无情，我讲我情怀里的向往。而能让这两者都听懂的，是每一件事都有明确的估值逻辑，每一份付出都有准确的定价标准，大家共同的目标在于资产的增值，所有的收益分配都是从增量而来，资产有资产自然增长的价值，团队有团队贡献的增值，这事能讲清楚，谁能否定团队的价值?

　　商业地产真的会是有毒资产，还记得让史玉柱倒下的那个巨人大厦吗?当你驾驭的是你完全驾驭不了的幻梦，再好的东西都会有毒!商业地产真的不应该变成有毒资产，每一个商业地产项目一定会有一个最适合的方向，做不对的只会是所托非人!当下这个时点，资本缺的不是钱，而是能提供稳定增长现金流的优质资产，在这个时点与资本对话，你的资产管理能力就是最好的话语权!这会是商业地产资产管理人最好的时代，只要你懂，你就是最会驾驭自己命运的那一个!

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