陈方勇：民宿是一桩怎样的生意?

　　在佰仕会去年提出的十个地产创新方向中，民宿大概算是最不好说的一个。充满着情怀的民宿能把你很快的点燃，但当你要去付诸行动时，总是会发现有很多的准备还没有去做，那个未知的结果是否真的是你想要的，总是含糊。写民宿情怀的文章总是喜欢用这样的句式“他辞去了外企高管的工作，来深山过起了隐居生活”，大概每个读书人心中都会有一个桃源梦，不过现代人真的还能回得去桃源吗?

　　民宿有不同的玩法，不排除真的有厌倦了都市生活返乡过隐居生活的，在大部分意义上，尤其广泛传播的那些案例，除了情怀之外可以肯定都是生意，否则没必要这么招摇，也不会勾起无数人的心动。所以这里我们就从生意的逻辑来分析这事，看这生意是怎样赚钱的。

　　民宿是民宅的共享还是非标准的酒店?

　　民宿的兴起恐怕要跟个性化旅行成为一种生活时尚而共享经济又大受资本的追捧有关，大的独角兽里有AirBNB，我们身边现实的案例有裸心谷，这都会令人产生惊奇，为何原来没有人做的生意怎么就变的如此值钱?AirBNB和裸心谷的逻辑又有所不同，一个是无数个不同特色的民宅共享链接，一个是乡村老宅的整体改造经营，他们却也有相同之处，与传统意义上的借宿或者农家乐不同，住的虽然是民宅，享受的却是现代的酒店体验。因此，可以肯定的一件事，民宿从生意逻辑上还是酒店的范畴，可以定义为非标准小型酒店。

　　都有哪几种民宿?民宿怎么玩?

　　民宿大约可以分为：城市民宿、乡村民宿、度假区民宿。城市民宿大多数是具有当地风貌的老房子改造而成，地段大多不错，却由于拿房问题，大多比较分散，管理是个问题。乡村民宿多为一二线核心城市近郊的村房改建，最早就是农家乐，如今是一批升级版，这其中又大致分两档：一档是近乎精品酒店的野奢客栈，一般需要有一定规模集中管理，房价大多不低;一档是加入标准化连锁管理的轻改郊野客栈，打的是城市居民近郊度假住宿的升级牌。度假区民宿就需要靠近景区，吃的是旅游饭，丽江、大理、莫干山等地的民宿就属于这种类型，可以提供游客不同于标准酒店的体验，具有当地风情的老板娘文化又会增加许多温情的部分，无疑更受文艺青年们的热爱。

　　民宿怎么赚钱?哪种民宿最有钱途?

　　民宿的收入大约由三块构成：客房住宿收入、餐饮娱乐收入、其他商品销售收入。前面提到的三类民宿其实是有共同的赢利点，就是租金差，拿房成本往往决定民宿的赢利水平，但这种二房东模式往往也是隐患所在，租差过大就容易引起大房东的违约冲动，对于与村民签约的民宿，由于法治环境原因，这样的风险就更大。这就需要检讨民宿的赢利到底是靠什么了。假如只是因为地段因素，或者简单因为住宿环境的改善，就能获得房价的大幅提升，赢利过于集中于房价销售，大房东违约动力就会很足，因为太容易替代。而如果你的赢利是来自于你的特殊能力，比如特定的客源渠道、独特的软性服务体验(比如餐饮口味、娱乐项目、品牌内容等)、额外的电商通路等，客房收入只占一个小比例，甚至是因为有其他的体验才可能产生的客房收入，这样的民宿是无可取代。作为一种非规模经营的业态，民宿的个性化很重要，单店的毛利水平必须保证，充足的客源和强客户粘度是必须考虑的因素。从经营的难易程度看，城市民宿要优于大城市周边的乡村民宿，而后者又要优于度假区民宿。这里没有特别的歧视，主要是获客的难易不同。

　　民宿值得资本大规模投入吗?能否出现一个独角兽?

　　民宿的市场可以很大，因为这样的住宿的体验契合大消费升级方向，需求量巨大。民宿的龙头却很难做，因为既然是非标准住宿，就意味着很难规模化复制，一个地方的成功很难证明在另外一个地方同样会成功。对于单个民宿来说，如果投入不大，又有确定的消费人群，走消费众筹的集资路线恐怕更加适合。除了AirBNB提供的民宿导流平台方向(这一块竞争已经非常激烈，已不适合小资本进入)，走产业化路线大约有三种道路：小型连锁精品酒店管理集团、乡村体验度假区、定制化度假路线服务商。这三个方向目前都有做的不错的，但都还不足以构成垄断地位，因此机会还在，还值得深耕。相比其他行业来说，民宿多多少少有资源型的特点，做小而美一样有生存机会。这个行业能否出现独角兽，重点不在于房源多少，而在于能否构建一个清晰的垂直生态链，提供一个强交易逻辑，形成几何倍数的放大。

　　民宿适合什么样的人来做?情怀能否兼顾生意?

　　我见过各式各样进入民宿市场的朋友，有从规划设计领域杀入的，觉得自己至少可以赚一笔设计装修费;有本来就做建筑施工的，觉得土地既然可以很便宜获取，房价既然悬殊巨大，可以卖给城里人小产权房;有掌握特殊资源的，可以低成本低风险获得大面积可建设用地，希望在度假旅游市场分一杯羹的;也有纯粹玩票，本身有乡村情结的，与人结伴投资一个周末度假小院的。这些人显然都不是我们前面说值得资本去跟进的潜在独角兽，却是可以利用的力量。做好一个民宿显然是需要复合型的人才，既要懂酒店的运营，又要懂风土人情，还要理解时尚的风向，还要足够的票房号召力。一个没法吸附足够拥趸的人，无论多优秀，都是无法做出一个好民宿的。什么样的情怀是可以在风花雪月中轻松赚到钱的?一定是能够引领时尚的情怀，作为文化升级的情怀，能令人效仿的情怀。嵇康那样的人物若活在今天，就是超级网红了，不用干啥，每天弹一曲《广陵散》，门口卖票加住宿加私房菜，就足够盆满钵满了!

　　当你还没想好自己会不会是那个万人迷，你又特别想去玩一票，怎么办?咱们从0缺4开始找，把各方面的1找齐了，先用心打造出一个你最认可的作品出来，市场会给你答案的。

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