陈方勇：空间的价值至少要立方计!

　　如果说一切皆有辩证，那么关于空间，我们选择过热望，也就该来一次冷思。我们曾经在北京的春寒料峭热望过联合办公浪潮的席卷而来，这次我们选择在上海的锦绣金秋冷思共享空间的凤凰涅槃。

　　来自上海的冷思考

　　上海人精细，上海人也挑剔。我的一位在北京做联合办公颇有心得的朋友说他暂时还没做好准备来上海，因为如果你的产品都入不了他们的眼，哪里能指望把他们的心也抓走，记得你的好，成为你的粉。

　　果然，这次在上海佰仕会“关于共享空间的冷思考”沙龙上，一位出自德必做过WeWork中国首店房东又见证过方糖小镇成长的女士说出这样一番话：倘若你连二维世界的事情都搞不清，就别跟我谈你还能从更多的维度赚钱。

　　我的理解，她说的二维世界里有两件重要的事情需要“拎的清”：为什么要做?怎么能活?前一个问题是要问：为什么要做这件事?你做的和别人有什么不同?如果不是投机你真的能创造更大的价值而成为更优的那个选择?第二个问题是要问：你真的算好现金流的账而不会半道崩殂?你真的确信自己的不可替代而不会将满屋子的锦绣给别人做了嫁衣?

　　这样的质疑其实一直在人们心中，一直被有意无意的回避。当你去问这样的空间投资收益如何，他们会告诉你“其实我们社群玩的很好”;当你想问凭什么你的空间就会有那么大的估值，他们会告诉你“其实我们能做的事情远不仅那一张张桌子”;当你怀疑怎么就把轻资产做成了重资产，他们说“共享经济才代表着未来，你怎能用过去的眼光来看待未来要发生的事情”。可惜，短短不过一年多，很多人都没能等来他们想要的未来，讲故事的他们遭遇着一个个的“事故”。

　　二维世界里空间的三种逻辑

　　让我们先回到二维世界。有谁在做共享空间?有三路人：开发商，创投机构，资产运营人。

　　开发商要做共享空间是什么逻辑?商业地产价值升级逻辑!因为商业地产实际上遇到了死局，简单的销售不好使了，传统的商业地产运营又没办法产生更高的价值，无论是写字楼、酒店还是购物中心，普遍遇到同质化竞争激烈，普遍过剩，消化困难。怎么办?只好向新经济靠拢，希望用新经济的活力来激活沉闷，用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。

　　创投机构要做共享空间是什么逻辑?筑巢引凤温室孵化逻辑!他们需要一个空间将优秀的创业团队吸引来，近距离观察他们的行为方式，集中提供辅导服务，集中组织创投对接。对于他们来说，确实可以不收租金，一个成功的项目投资回报要远大于那点租金收入。对他们来说足够多的创业资源导入非常重要，成熟的孵化链条是成功的保证，远远不止空间那点事。

　　资产运营人(或者说轻资产管理公司)要做共享空间是什么逻辑?空间的资产管理价值逻辑!他们的出发点是：在存量资产时代，资产本身的价值必须结合资产管理才能激发，而这样的事只能由专注的专业团队才可能做到。国际品牌的酒店管理公司其实就是这样的代表，他们赚取的收益与其说是“租金差”，不如说“资产管理收益”，因为仅仅是前者就是能被轻松替代的“二房东”，而如果做到了后者就是不可或缺的“掌盘人”。

　　当我们把上述三种逻辑都涵盖，二维世界里一个空间的收入构成无非几种：租金收入(包括工位和场租)、管理费收入、附加服务收入(包括行政服务、人力资源服务、工商登记服务、会员服务等企业级服务)、自营商品销售收入、咨询顾问收入(包括创业辅导、战略咨询、财务顾问、生意对接等导师级服务)、创业投资收入(其实这块即使有也往往会另外成立投资公司来实现)等。

　　各种收入构成的比例不同说明空间的真实性质，叫什么不重要，能做什么才是本质。仅仅只有租金收入但还能活的很好客户还非常稳定，其实也是一种本事，必定是抓住一部分客户的刚需(比如专门做外资中国代表处的商务中心);而展望可以通过“互联网+”做成“入口级”的平台那最多就是一个愿景，当你的用户基数不顾区区以万记，连大数据都算不上，哪有这么小的“入口”?

　　二维世界里，算账很重要。如果你真的就想为创业人群或者小微企业服务，千万要想明白谁会为他们买单，而他们又为什么要买你的单。如果你有意跳出红海要做高大上企业的生意，你要想明白你能提供怎样的服务是他们从传统空间里得不到的，他们会为怎样的增值服务买单。这就是回答前面提到的那两个问题，真的不仅仅是能拿到便宜房或者能装修的多么有情怀那么简单!

　　空间的价值其实至少是该用立方计的!

　　我的一个资深做房地产营销的朋友跟我说：房屋按照平米来计算单价其实很不公平，你买的房子哪里只是一个平面，层高不同区别都大了去了，更何况这房屋的价值还不仅仅是这方寸之间。这是我非常认可的道理，北京的房子比成都的贵，绝不是因为房子造的更好，也不是说那块土地天然就更优，而是在这房屋代表的单位密度上凝结的价值创造力有所不同。

　　这次到上海，P2的BOB告诉我不仅万科、华贸会请他们来打造空间，他们还会为Google组织社区，为太合麦田创建音乐人的众创空间;梦想家的王晓鲁在为龙湖的长楹天街定制管理一个空间，他惊奇的发现吸引来的竟然不少都是大公司，他的空间管理系统已经上线，他能让一个空间的运营效率做的更高。他们都不是地产人出身，他们的空间并不奢华，但他们有办法让他们的客户因为喜欢而走到哪跟到哪。

　　我去看了威海路即将在17号开业的WeWork，这是一个围合的四层小院，WeWork甚至是“三房东”，他们说他们从来都不是什么众创空间，他们也知道无数人前来学习、考察甚至租工位不过是来偷师，但他们一点都不担心会教会了徒弟饿了师父，设计风格容易被抄去，真正的运营理念是抄不走的。他们说：为什么要有那么多电话间，为什么是这样的房间配比，为什么要招这样的员工，为什么是用这个品牌咖啡等等，我们都不是拍脑袋来的，都是“算”出来的，谁能抄的来?

　　星库空间的白羽从北京开到了上海，在南京西路的地标明天广场上开了他的上海首店，他的合作方是中信信诚旗下做空间资产投资的机构Star Work，他说对于中国的联合办公来说，真正的客户是“SmallBusiness”而非“Star Up”,只有做对了精准服务才不用担心不知道去哪寻找客户。他们的这个空间左手是小区隔，右手是大隔间，大公司和小公司相伴，空间运营与空间投资并道而行。星库空间正在打磨“空间+金融+互联网”的空间生态链模式，由空间而平台而生态链，这是一个递进关系，必须先做好线下才有线上。如今，仅佰仕会里就至少有三家企业会入驻星库空间，佰仕会倡导的亲密战友关系正在星库空间的线下体现。

　　XNODE的周炜说因为欣赏我身上的士大夫气质而加入佰仕会，其实他做的更纯粹。XNODE开店非常谨慎，至今仍在个位数，每开一个必定爆满，而且入住的一半以上是国际公司，据说仍有100多个团队在排队等着入住。周炜看重的是国际间互动的创新孵化服务而非为“屌丝”创业服务，他们对接的国际创投资源令人艳羡，比如：美国的RocketSpace(他们的对标公司)，韩国的D. CAMP，日本德勤的“武士阵”等，他们是政府认可的靠谱空间运营人，不仅牵手上海地产集团、张江科创，甚至还成为澳大利亚政府创业海外首家合作伙伴!因为做的是高端、独家、“指定”的生意，XNODE到目前为止没有对外融一分钱，虽然在WeWork、裸心社等“空间贵族”的眼中，XNODE才是他们遇到的真正对手!

　　当庆庆哥新的创业平台“共享际5Lmeet”发布并获得超级A轮融资(一举估值冲30亿)，我就对庆庆哥说这个会是比优客工场更有空间的事业!确实，共享际在东四做了一个“样板间”，并不大的面积里承载的内容要远超那些所谓的“商业综合体”。在这样的空间，你还认为仅仅用平方的二维概念就能包含?非常荣幸的是，庆庆哥做了我们佰仕会的第108号会员，就像一面旗帜，鼓舞着大家在茫茫迷雾中奋勇前行。

　　原来，共享空间从来都不是“比谁是更快找到风口的猪”的游戏，它是空间的浴火重生，不能笃定最根本的理想，不能忍受最痛苦的煎熬，就成不了那非凡绚烂的凤凰!