困境资产有可能通过“困境”资管来拯救吗?

　　受一位做不良资产投资的朋友冯剑云之邀去参加了一场“中国困境房地产投资并购峰会”，并在其中主持关于“管”的环节的对话。把“不良资产”从“困境资产”的角度来看我以为颇具深意：一个资产不会是不好了才要去拯救，而是原本优质的资产因为某种原因陷入了困境，才有去解救的动力!

　　我主持的那场对话请来的嘉宾组合很有意思：一个是P2，一个是梦想加，一个是星库空间，一个是未来域，还有一个是做酒店投资的。我说：难道主办方的意思是要用共享空间来拯救商业地产?不过就最火热的联合办公和长租公寓而言，目前大多数的状况恐怕也是深陷“困境”，酒店就更不用说，八项规定一出，早就“哀鸿遍野”，怎么就轮到你们来拯救商业地产了?

　　星库空间的白羽说他从创业之初就在联合办公和长租公寓之间做了抉择，最终选择联合办公作为方向并不是因为赶个潮流而是因为看重市场的空间，因为这是一个具有稳定需求的市场，而很多企业级服务是原来的写字楼服务中缺失的，通过真正面向中小企业的服务提供就可以创造增值收益，联合办公的运营者就有可能成为优秀的办公物业资产管理者，融入整个房地产大资管生态链。

　　未来域的徐郝捷说他们现在严格说起来已经不是单纯的青年公寓运营者，他们在延展民宿、度假产品甚至包括办公。他说仅是靠拿房出租赚租差的“二房东”模式确实已经走到了尽头，那样的长租公寓却是已经一片血海，一个没有利润空间又无法保证不被替代的商业模式是没法长久的，因此必须做加法，必须加上自己独有的增值服务，必须打开空间的边界，创造独一无二的空间体验。

　　我就问做酒店投资的那位刘洋(开始看名单我还以为是大名鼎鼎的U+创始人)：为什么别人都是把酒店改成办公或者公寓，就连华住都在向公寓进军，你们为什么要反其道而行?他说“融投管退”的四个环节其实“投”是最重要的，能投到什么样的资产，要投到哪个方向，就基本注定了项目的成败。投酒店有个重要逻辑就是：大多数存量酒店其实地段都非常好建筑品质也不差，是典型的“经营困境资产”，这样的资产如果能趁其病低价获取，再调整到合适的方向，哪怕还是做酒店，但做的是更符合消费升级方向的精品酒店，就有很大的机会获得超额收益。

　　我就问梦想加的王晓鲁：从酒店的改造思路可以看到，前有快捷酒店的减法，后有走共享经济思路的加法，你们是梦想“加”，又是来自IT领域的“行外人”，怎么看待这个“加法”?晓鲁说：从IT思维看一件事情是否成立就看是否创造价值是否能提高效率，梦想加能通过管理系统有效的减少每个空间的运营人数，提高使用效率，入驻的企业早就不是单纯的初创企业，很多大公司都会把自己创新团队放过来，他们会因为更开放的环境和更好的支持系统而买单。联合办公并不能拯救所有的商业地产，却会因为自己独特的价值而不可替代!

　　P2这回来的是他们北京的合伙人张铭，也是他们的一个投资人。张总说困境资产在房地产领域一直都有，这是很正常的现象，也是最好的投资方向，但能不能玩转真的就是要靠本事而非运气。他提醒我说：P2目前在北京拿的都是地下室的物业，都是“黑屋子”。大业主并不傻，不会把明显有利差的物业拿给你，你拿到的就是“硬骨头”。P2能用自己的逻辑把它们玩起来，做一条成功的“过江龙”，核心还是有自己精准的用户，有自己吸引用户的独门秘籍。

　　看来如同困境资产的定义，一个资管团队是否陷入“困境”也真不是潮流说了算，更不是VC说了算，是否真的拿到那把“金刚钻”，市场越是冷静就越能检验。我个人以为当下真的是最坏又最好的时机，资产端有大量所托非人的“困境资产”可以去淘宝，资金端有巨量陷入“资产荒”而不知去处的资本渴望投出，资产证券化的工具越来越完善，正是需要能真正提供运营价值的资产管理团队的时候!困境资产只能由最正确的资管人来解困，所谓“英雄用武之时”，正在当下!