从万科参股普洛斯私有化看房地产商的角色选择

　　上周五，你我大概都被这样的一则大新闻震撼到了：“亚洲第一并购！万科联手中国财团790亿人民币收购普洛斯！”。同样这个新闻，还有这么写的：“郁亮上任不到一个月豪掷千亿收购资产！”（这是加上了不久前万科551亿收购的那个不良资产包）短短一个月内，万科、万达两大旗帜性房地产龙头企业做出的似乎是完全相反的选择，谁是谁非？

　　而仔细阅读普洛斯这单并购案，你会吃惊的发现其实在这个案子里万科并不是主角，只是在最终“幸运的被选中”！为何这么说？这个案子准确的形容应该是“新加坡上市公司普洛斯的全面私有化”，而且因为管理团队的毒丸计划逼退了几乎所有的潜在买家（包括曾经入局的平安保险和云锋基金），最后出现在财团名单中的只有：厚朴投资（占21.3%）、高瓴资本（占21.2%）、中银投资（占15%）、管理团队（占21.2%）和万科集团（占21.4%）。看起来万科是相对最大的股东，但这里面厚朴投资早就和管理团队站在一起（他们的合资公司原本就已经占有普洛斯34%的股权，是所谓“毒丸计划”的设计者）；高瓴资本和中银投资也早已入局，这里只有万科是最后一个入局者，选择万科应该也是因为他们是“一个讲规则可以合作的玩家”，这个局中真正的赢家是梅志明为代表的管理团队！

　　这就有意思了，“宇宙第一大地产商”万科出手160多亿就只能当一个物流地产商的战略投资人，完全没法左右其决策，只能甘当一个配角！这是为什么？

　　其实这么看你才会发现无论是万科的买还是卖，核心逻辑竟然都是一样：存量时代，运营为王！就算融创似乎是“捡漏”买了万达的酒店及文旅地产资产包，不是一样要“四个不变”，核心的内容都还是得叫“万达”？王健林宁愿借钱给孙宏斌来接走重资产及其附带的巨额债务，也不会放弃其核心的价值。万达是什么？恐怕早已超出一个地产商的概念。

　　近来还有一个说法被广泛传播：“经济去杠杆”！从“金融去杠杆”到“经济去杠杆”，意思已经非常清楚。我们看到跟万达一样经历过“股债双杀”危机的复星集团，郭广昌最近的表态是：“复星的定位是产业运营公司”。从“脱虚入实”、“房子是用来住的不是炒的”到如今的全面“去杠杆”，意味着通过高杠杆高速扩张的时代结束，未来真正能让人踏实的是“产业运营”而非“资本运营”。

　　对于房地产商来说，你当然可以学孙宏斌再来一次豪赌，赌宏观调控政策的再次反覆，赌再一次反弹后的大收割，但显然有更多曾经的“豪客”已经开始选择更稳健的守势。当今天看起来有些难以理解的碎片开始组合起来，你是否能看到代表未来的格局正在形成？

　　碎片一：全自持的地块为何开发商还会疯抢？也许只是因为散户早已立场，机构持有才是主流，晚拿就不如早拿，越晚话语权就会越靠近运营端，越早才会越靠近资产端，开发商的优势在早期，拿的早才有的谈。

　　碎片二：城市更新与“拆墙补洞”，是趋势还是充满危机？也许你看过许多遗憾的“拆违”，但你不知道更多的旧城改造正在政府的主导下如火如荼。也许你以为的城市更新不过是情怀的释放，但你不知道城市更新其实一直都存在，这是城市成长自然的动力，当人们的生活方式都发生着巨变，城市怎么可能会一成不变？

　　碎片三：消费升级、新零售与“无人超市”，是噱头还是正在颠覆过去的未来？消费升级的本质就是生活方式的改变，是时代带来的变化，任何时代都在发生，我们所有人都只是随着潮流而动。从这个意义来讲，任何空间都存在“消费升级”的必要，不能适应新的生活方式需要的空间就有被“更新”的必要，哪怕是新建。

　　碎片四：菜市场用地为何能拍成“地王”？“最美菜市场”是想建就能建的吗？原来我以为这是中国式地王的又一次大冒险，后来跟大家交流才意识到“其实菜市场是最刚需的高频的生意！”，也就意味着即使是社区商业也存在进一步细分的必要，也许会倒逼出来更极致的产品？

　　上周我们重点讨论了“全自持商业地块的破解之道”。讨论中我发现即使都是走向全面持有，也是会有三条路可选：1、资产或资产包整体买卖，重资产持有，等待整售或证券化退出的机会（凯德模式）；2、买地自建，定向邀约定制，建设过程中出让股权合作，在土地阶段实现基金化（瑞联置地模式）；3、拿资产与资产管理方合作，分享经营溢价（庆庆哥模式）。现实中需要做的选择就是：资产端、运营端和资本端你要选择站稳哪端，你又会选择怎样的对手？

　　很庆幸，在“宝万案”落幕之后，我们看到的是这样的一个万科，这样一个由管理层用阳光底下的办法实现的“阳谋”。泡沫正在消散，这个世界依然属于“有为青年”！