刘策:对赌协议不能再玩了 租购并举之后就是租售同权

　　政策调控已经很久了，但丝毫没见放松的踪迹，最近倒是像西安、海南这样的城市还加大调控力度了，而发展租赁自从16年提出以来，声音就一直很响亮，不见衰减迹象，反而政策是一波接一波的出来，业内人士尤其开发商都很迷茫，传统经验好像失效了，房地产未来到底怎么走？

　　笔者认为，房地产政策周期论已成历史，再像过去一样对赌协议可能会输得很惨，发展租赁将是未来房地产的主旋律，租购并举之后就是租售同权。

　　一、为什么说房地产调控不会放松，发展租赁是主旋律？

　　要理解这一点，我们就要深刻的搞清楚过去房地产政策的主要约束在哪里？为什么政策会反复？归结起来，大家经常列举的理由就是要保增长和保财政。那么这两点，支撑逻辑都已经发生了重大变化。

　　1、保增长仍然很重要，但是动力已经不靠传统开发，而是转到了租赁

　　在过去，我们判断政策会放松，或者政策时而松时而紧的主要理由就是要靠房地产拉经济，这个观点现在还对吗？还对，但是房地产的本质变了。

　　房地产为什么能够拉经济？是因为房地产第一个属于固定资产投资，投资额大，第二个就是房地产连接的上下游企业多，建筑、设计、装修、家电家居等几十个行业，经济带动力强，这个短时间无法取代。

　　但什么说房地产本质变了呢？过去这个是靠开发来完成的，但是现在再仔细想想，不靠开发靠什么？靠租赁呀。租赁和开发有什么区别？不就是一个有土地出让收入，一个没有么，但是拉动作用分开发一样的呀，建租赁住房一样要用到建筑、设计、装修，家电家居呀，一样带动这么多行业呀！

　　所以，政府为什么在进行房地产调控时要大力发展租赁，既有政策要求，同时也相当于找到拉动经济的第二条腿，开发可以，租赁也可以。大力发展租赁不仅是民生要求，也是保增长要求，在一定程度上是对传统房地产开发的替代。

　　2、保财政正在去地产化

　　前面说到，房地产开发和租赁在政府角度唯一的区别就是前者地方政府有财政收入，后者没有。那么土地财政问题怎么解决？

　　如果靠原来的思路，政府支出不减，新的税收来源又没有，土地财政这药就停不了。

　　现在，我们需要高度敏感的是，中央对地方政府管理的逻辑已经完全变了，换句话说就是要治好地方政府的土地财政依赖症。

　　怎么治？如果支出不减，肯定治不了，现在中央就是要从源头上控制地方政府投资和政府债务，因为这是支出的大头，所以这段时间会看到出台各种金融监管政策，其中有重要一条就是一方面要求政府不能够提供任何担保，没有经济效益的要控制投资规模，另一方面，还要求金融机构不能给地方政府提供任何形式贷款或者担保。增量上控制住了，存量债务怎么解决？REITs就是要重点解决这个问题的，像REITs核心面向的就是政府PPP项目和住房租赁两大类项目。通过这个方式来盘活政府存量资产，缩减政府资产负债表，实现去杠杆。

　　二、政府怎么发展租赁？

　　发展租赁，其实在政策层面核心是要两个问题：租赁住房从哪里来？钱从哪里来？

　　1、租赁住房哪里来？

　　之前政府花了很大魄力在推租赁用地，但是这个有个难点，第一个，这是政府纯粹的让利，推一块就少一块土地收入，这买卖并不划算，所以不是长久之计，土地财政也不是一蹴而就能够解决的。那怎么解决租赁住房来源呢？主要有几个方向：

　　第一个，集体土地。通过盘活城中村集体土地用于建设租赁住房，政府不用做活雷锋从身上割肉了，农民还可以获益，缩小城乡差距，更关键，以往的小产权房问题可能也迎刃而解了。

　　第二个，商改租、工改租。早在16年政策就明确鼓励商改租，接下来预计会极大可能出台鼓励工改租的文件，通过盘活工业用房的方式来提供租赁住房，特别有望突破的就是土地出让金补缴方式，之前要一次性缴纳，后续可能能够按年缴纳。

　　第三个，大量的军产房。按照军队改革要求退出经营，部门只负责练兵打仗，其他都要退出，这块预计会腾退大量的军产房，预计可以用于租赁。

　　2、钱从哪里来？

　　渠道相信大家也都知道了：

　　第一个，放开资本市场。所以像现在REITs、CMBS、租赁ABS、住房租赁专项债券等等，都在加速破局。

　　第二个，鼓励金融切入。像广东省建行属于动作最快觉悟最高的，在国内首个提出要大力切入租赁金融，另外像北京上周四家银行提出要进行集体土地租赁贷款试点，从土地端、建设端、运营端提供多种匹配性的贷款品种，这也将成为大的趋势。

　　三、如何鼓励百姓租房而不是盯着买房？

　　这么多租赁房源出来了，怎么让百姓愿意租呢？而不是只盯着买房？这主要是两个方面：

　　1、维持调控，控制房价

　　百姓为啥喜欢买房，第一个原因是因为房价涨呀，买了就赚，所以第一步就是要维持调控、控制房价，政府为什么要维持调控，又为什么能够维持？保增长保财政的逻辑前面已经说过了。

　　2、租购并举之后推出租售同权

　　百姓为啥喜欢买房？第二个原因是买房有很多权益，包括学区房、户籍等，要是把这权益去掉呢？百姓愿不愿意租房？当然愿意呀。所以接下来租售同权一定会推出，只是时间节奏的控制而已。

　　毕竟，保增长、保财政、以及租售同权背后的公共资源供给都需要一个过程，不可能一蹴而就，但是笔者认为最多也就5年时间，因为如果5年时间还不能降低对房地产依赖，去杠杆，控制金融风险的话，这会严重影响中国的复兴战略进程，具体涵义我就不多说了，读者自悟。

　　所以，房地产，真的变天了。