刘策：开发商离破产永远只有一步之遥！

　　在2017年年底时，笔者曾写过一篇文章，叫《刘策：2018年将是房地产最缺钱的一年，下半年将迎来行业并购高潮》，对2018年房地产资金情况做了预警，并提了经营策略建议。

　　当初的预判得到了印证，2018年情况确实很不妙，年初至今，有20只债券到期兑付或者回售本息违约，涉及总金额近159亿元，债务主体10家。尤其地方明星企业也开始相继出现违约，如湖北省明星企业凯迪生态，浙江省中国500强企业盾安集团，天津市大国企天房集团相继爆出信用违约。

　　那么2018年房地产资金链危机会全面爆发吗？下一个倒下的会是谁？

　　一、房地产资金链危机不会全面爆发

　　随着调控和监管的双重发力，房企资金面日益趋紧，对于部分中小房企乃至大型房企而言，可能面临资金链的风险。恒盛地产47亿债务违约、中弘股份资金链断掉只是冰山一角。

　　这是否意味着房地产资金链危机会全面爆发呢？不会！这主要是基于三大战略判断：

　　第一，这不是政策目标。房地产资金链危机全面爆发，这不是政策目标，政策目标是去杠杆而非断杠杆，一旦资金链状况超出预期，影响金融稳定乃至经济安全，一定会有政策来调节对冲。

　　第二，当前部分城市调控加码是防止过热。目前部分城市加码的调控政策，是因为这些城市房地产过热，出现大量排队买房抢房的现象，调控目的是保证房地产稳定，是过热下的退烧，之前的调控笔者认为已经达到政策预期，目前政策并非对过去调控的全面加码。

　　第三，最艰难的时刻已经过去，楼市下半年会回暖，将帮助开发商度过难关。为什么这么说呢？这背后的原因很复杂，笔者举个很小的例子希望言简意赅说清楚。

　　上图是重点房企前四月累计增速，我们会看到一个特别反常的情况，像中海、万科、龙湖的增速非常低，基本和去年持平，甚至龙湖还是负增长。这说明这几家企业不行吗？肯定不是，这背后透露了很多玄机：中海、万科、龙湖现金流都很充裕，没有资金压力，所以上半年销售强度排的低，为什么排低？这是因为这几家企业预判下半年行情会好于上半年，将销售主要放在下半年，更有利于利润提升，这是追求规模、利润和现金流均好企业的主动的经营策略。

　　二、下一个倒下的会是谁？缺乏投资纪律的高杠杆企业

　　这一轮倒下的会是高杠杆企业，当然要加个前提，那就是缺乏投资纪律的高杠杆企业。

　　死的高杠杆企业有什么特征？一是资金成本高，利润覆盖不掉利息，二是资产周转慢，开发速度慢，持有资产比例重，第三，投资项目不能即时产生现金流，短债长投或者短债他投都会带来危机。

　　中小房企受行业下行影响，销售资金回笼能力变差，叠加融资受阻，债务压顶的情形下再进行大规模投资，资金链断裂便是迟早的事。

　　像这次中弘爆发资金链危机，什么原因？核心是两点：

　　第一，投资过于激进，文旅地产项目四处开花，小马拉大车。中弘系在文旅地产领域近年来可谓四处开花：海南如意岛总投资规模过百亿，前期投资已逾五十亿，同时还有济南西游记度假区，浙江上影安吉影视产业园·新奇世界文化旅游区，三亚半山半岛等。

　　这种模式过于激进。万达当年做万达长白山项目时都选择联合投资的方式，将巨型项目前期的现金流风险降到了最低。而中弘股份一方面同时在多个区域进行文旅项目投资，如海南如意岛、济南西游记度假区、浙江上影安吉影视产业园·新奇世界文化旅游区、三亚半山半岛等；另一方面这些大型文旅项目均为中弘系企业在一家苦撑，现金流压力巨大。

　　第二，短债长投。中弘股份最大的错误是短债长投，其融资模式与投资的业务模式不匹配，中弘股份的资金来源和资金成本，均不太适合做文旅地产。为支撑激进扩张步伐，中弘股份通过定增、发债、股权质押、委托贷款，以及各种形式的信托资金、私募基金等加杠杆获得资金。甚至还通过房企很少使用的互联网金融进行融资，与仟金所签署战略合作协议。这种融资渠道融资成本高达14%。中弘转型旅游地产8年，目前中弘股份98%以上的利润仍是来自其房地产业务。旅游地产业务并未给中弘股份带来可观的利润，反而是高负债运营。

　　三、高杠杆并不可怕，关键是善用杠杆

　　这一轮脱颖而出的也将是高杠杆企业。是不是感觉比较奇怪？

　　回顾地产最近这几轮周期，谁成了最大的黑马？毫无疑问是闽企，闽企最大的特征是什么？高杠杆。

　　那么这一轮高杠杆的企业还会奏效吗？笔者的答案是，仍然会奏效。新一轮涨幅领先的企业一定是高杠杆企业。那么什么样的高杠杆企业会脱颖而出呢？

　　从A股上市公司净负债率来看，排名前几的像泰禾、华发、阳光城、中南、金科这几家来看，这几家要么这次大伤元气或者死掉了，要么这次就会冲到前10名，TOP20。如果这几家企业投资有纪律，没有投错的话，后者概率更大。

　　脱颖而出的高杠杆企业会是什么特征？第一，资金成本低，能够接到跨越周期的钱，利润能够覆盖利息，第二，投资有纪律，都是聚焦能够快速变现的项目，不持有大比例的重资产，不投过多资金回报期长的项目，快进快出。

　　但不论怎么样，资金链的寒冬来临的速度在加快，开发商应该做足充分的准备：

　　第一，加强销售力度，加快销售回款，保障现金流安全。

　　第二，在投资方面，多看少动，严格控制投资，要精准投资，要有目的的投资，以静制动，以不动应万变。

　　第三，多研究政策、多研判行业投融资行情和标杆企业动向，放开手脚融资以及最大可能的储备资金。重视融资结构，强化资本结构约束。充分运用创新融资方式实现融资渠道多样化、融资成本降低。

　　最后一句话总结，保持敬畏，开发商离破产永远只有一步之遥。

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