陈方勇：驱动城市更新的是需求而非创意

　　（迈点专栏作者  陈方勇）昨天上周五，应北京某大型国企的需求，佰仕慧城市更新研究院为其专门组织了一场“老旧厂房改造与资产证券化专题研讨会”。因为本身这家企业就是北京做街区改造的代表性企业，接到这个课题我也不敢怠慢，特别邀请了我认为最能匹配这个课题的德必、锦和、高和以及渤海汇金的专家前来分享。

　　其中最令我意外的是德必的副总裁、首席创意官陈红，原本我给他设计的题目是《创意改变城市》，谁知他一上来就说：虽然我们德必给人留下的印象是创意见长，我本人也负责德必的创意，但以我们德必的实践经验来说，真正驱动城市改变的是客户需求而非创意，我们不会为了实现一个创意而不计成本的投入，我们所做的一切都是因客户而变！

　　特别有意思，上周我接连参加了两家佰仕会会员企业的发布会，一个是纳什空间与红星美凯龙签约改造其东五环项目的发布会，一个是世鳌国际的新产品发布会，现在想来这两家从最朴实的二房东业务做起来的共享办公头部企业告诉我最重要的一点竟然也是：我们走过的每一步脚印都是跟随客户的变化！为什么联合办公竟然可以扮演拯救大型家居卖场的角色？为什么联合办公到了可以提云办公和企业服务生态圈的阶段？为什么越来越多的大企业也开始青睐联合办公作为其办公空间必要选择？就是因为客户对于办公的理解早已改变！

　　锦和集团的郁敏珺总是这么理解城市更新：我们可以把一切的空间改造都当做商业来看，用商业操盘的逻辑满足客户体验去做园区才有可能在这存量时代获得最多的增量价值。举例来说，为什么联合办公都需要有一个公共交流空间（可以是咖啡，也可以是会议区），为什么文创园区都需要有一个大的会场？道理就跟会所之于高档住宅小区的意义一样，中国的办公客户也正走向这样的普遍需求：既需要体现私密的独立办公空间，又需要人均足够高效率的“得房率”，同时还需要足以匹配（甚至提升）企业形象的公共交往空间，这正是这一轮新办公浪潮的根本驱动！

　　在纳什空间的发布会上他们问我：怎么看“商改办”的趋势？我说：因为商业本身就应该紧跟客户需求的变化不断调整自己的经营，“商改办”在很多情况下是针对时代变化的纠偏，我更希望是一种破界的新物种再造，商与办有效融合才有意义。

　　在世鳌国际的发布会上他们问我：如何定义“新办公”？我说：如果说“城市更新就是让产业回归城市”，那么作为现代城市产业的主要载体，无论传统写字楼、联合办公还是产业园区，“新办公”的要义就该是“空间为产业提供效率”，这种效率可以是组织效率，也可以是生意效率。

　　周六蒋鹏带着他的“周三聚”来到北京，他们的三周年主题取了一个非常费解的主题“顿感.熵裂”，副标题同样拗口“流量下的场景如何依托内容建立航道”。我是这么解读的：“流量”、“内容”、“场景”是所谓“新零售”的用语，可以翻译成“老零售”的说法就是“人”、“货”、“场”，现在很多人会把重点放在场景搭建上，所谓“场景革命”，但别忘了，商业的终极逻辑是形成有效的销售，制造IP吸引流量，搭建场景增强客户体验，都是为了将有“内容”的货卖给有效需求的人！

　　一个好的商业空间首先就应该是卖“好物”引领“消费时尚”的地方！之所以MUJI可以从卖衣服卖生活用品的转型去做酒店、菜市场甚至进入农场，就因为“无印良品”就代表着品质认同。而“碰瓷”星巴克的瑞幸咖啡就算再烧十个亿，再怎么宣称“更好的咖啡豆、更便宜的单价和更方便的外卖”，最大概率的结果都会是昙花一现，如同所有曾经红极一时的网红店，因为没有文化沉淀的消费认知来的快去的也快。恰恰中国最有可能发扬光大的“新零售”是完成了凤凰涅槃的“小米之家”，他们创造了电器零售店最高的坪效，只因为他们只卖自己已经形成独特认知和消费习惯的产品，因为有内容才有流量，才有场景的价值。

　　在“周三聚”我认识了一位在重庆做文创园区的朋友，这位自称“既不懂中国的金融也不懂地产概念”的金融学毕业生，一心想在重庆做一个比“洪崖洞”更能代表重庆形象的去处，他最后找到了一个民国时期留下来的印钞厂，只凭自己的兴趣去重新定义许多代表重庆的业态（比如“为啥火锅就不可以既好吃又干净呢？”），结果就做成了市长最满意的一个经典“鹅岭贰厂”。在座有曾经在K11做过招商运营的朋友，他说：最好的商业内容其实是商场本身所代表的取向，这个立住了就不再需要什么额外的IP赋能。

　　以上，代表我在2018年520前的这一周的收获。商业从来没有捷径可走，你不了解客户，你不能代表客户，你做不出令客户向往的东西，你就不要埋怨时代将你抛弃。城市永远都在更新，不断有人出，有人进，能留下来成为我们时代记忆的，只因为那就是时代之选！520，把这记录时代的笔记送给我的朋友！

　　本文系迈点专栏作者授权转载文章，转载请注明来源，如有争议，请及时反馈至邮箱：news@meadin.com。