是哪家共享办公率先拿到年收入过亿美元的成绩单

　　(迈点专栏作者 陈方勇)行至2018年的中国房地产业，道路与梦想变得异常模糊。看看这样的标题：《一群走碧桂园路子在阳光城打仗的中海人》、《杨剑平请辞背后的中交绿城乱局》、《吴亚军归去来》……理性还是狼性?稳健还是激进?要产品还是要规模?这样的纠结始终困扰着地产人的选择，怀揣稳健前行的中海梦想却要效仿碧桂园极速狂奔，产品主义的老宋改嫁了三次却仍不免“代孕”的命运，那个优等生龙湖怎么也会遭遇发债难题?做大还是做强?这在地产行业已经变成无需争论，产品主义近乎完败，各种向住宅之外的转型纷纷铩羽而归。规模!速度!排名!在这样的单一语境中，做大似乎就等于做强。

　　当然，也有不一样的。原来的行业老大万科近些年就已经开始淡看排名，虽然还保持在三甲的位势，但重心已经越来越向城市运营商的方向倾斜。当以产品主义著称的某品牌房企都开始因为过于追求速度而遭遇质量投诉的挑战时，万科在商业地产、养老地产、物流地产、城市更新等方面已经开始有所建树。我也是在原来普洛斯的一位高管的提醒下才意识到这样的转变，她说：“其实现在国内物流地产做的最好的已经是万科，而非普洛斯，虽然万科也是普洛斯的第一大股东，但其实在入股普洛斯之前万科就已经做的很好。”其实转变的不仅是万科，中海在成都的写字楼也是被高度赞誉，招商蛇口则一直是片区改造的代表性企业，华润的万象城、中粮的大悦城都已经是成熟的商业地产品牌。当高速扩张所依赖的高杠杆模式正在遭遇“去杠杆”的挑战时，不知还会有多少“虚胖”的房企将接受“末日审判”，“大”是否就等于“强”用不了多久就会见分晓。

　　很有意思，刚刚进入四年级的共享办公行业近来也开始出现“要规模还是要赢利?”的争论，原本以估值来定地位的头部阵营纷纷开始发出自己的声音。比较有代表性大致有这么几种意见：1、只有规模才能说明问题，“给1万人提供服务只是服务，给1百万人提供服务那就是生态”;2、如果单店都不能实现赢利，那么开的多亏的多，要那么大的规模有什么用?3、与其全国布点不如单个城市密集布点，以精细化的运营赢得用户口碑;4、从用户驱动做企业服务生态圈，在锁定办公租赁这个基本需求基础上，探索“跨界打劫”的可能。

　　其实，虽然这些品牌相互之间各种不服气，看似分歧巨大，共享办公的逻辑却正在趋同：1、共享办公首先是办公解决方案，必须针对特定人群提供特定的服务，只有匹配市场需求有人买单的才是立得住的产品;2、无论自营、加盟还是管理输出，从资产管理角度的坪效管理都是基本功，如何以更低的单位运营成本获取更高单位收益是保证存活的基本功;3、共享办公的风口意义显然不能仅仅是个租赁服务商，由办公而切入企业服务生态才能代表未来的想象空间，因此共享办公的收入构成不仅要有租金还要有代表这种入口的收入进账!

　　共享办公到底价值何在?以国内共享办公行业公认的“带头大哥”优客工场为例，这家国内共享办公唯一的独角兽，如今已经完成C轮融资，估值达到近110亿元。在很多空间效仿互联网估值故事去捕捉风投而不得其门时，优客工场却在不断的一轮又一轮赢得大笔投资，特别是中后期的融资，仔细观察你就会发现其实对优客工场最感兴趣的是众多资源型投资机构，他们投资优客工场只可能一个理由：找到新时代资源价值转化最大化的一种可能!

　　也有人在质疑优客工场的规模扩张，说他们有很大程度依靠的是并购而非自营，其实一方面优客工场目前的管理模式还是以自营为主(占比90%以上)，另一方面并购也是服从其整体战略下的优化重组。从房地产行业的全国性扩张历程就可以知道，对于“不动产”属性强烈的行业必然会呈现明显区别的地域特征，无论是万科、融创还是链家，真正令他们取得全国性成功的都是来自于成功的并购!仅以优客工场今年以来的“四连并”而言，无论是洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社还是碎片空间均已全面实现盈利，这样的并购不仅是正向的财务贡献，更重要的是丰富了品类和地域覆盖，这对于快速抢占战略要地至关重要!

　　在刚刚结束的“2018全球INS大会·西安”上优客工场公布了它最新的成绩单，刚刚进入第四年的优客工场目前已经拥有5条产品线(分别是面向头部创新企业的旗舰产品Matrix、面向大中型企业及跨国企业的Elite、面向中型成长性企业的Clash、面向中小型创新企业的Box和建构于历史建筑中的共享艺术空间Heritage)，10万+的用户、在全球35座城市布局了160个社区、6000+家入驻企业，820+家服务供应商，线上APP总下载量达到50万+次，年用户增长量达到8万+，年增幅近400%!2018财年优客工场的年度收入突破1亿美元!其中非租金收入(包括互联网平台使用收入、线下增值服务收入、会员费收入、活动收入等)占比超过30%!这还没有包含优客工场以股权投资的方式进行B端服务企业布局的股权投资收益。道路与梦想在优客工场这里竟然可以如此两全其美!

　　也许，2018年无论对于壮年的中国房地产业还是新生的共享办公行业，都到了要做出抉择的时刻，有人在追逐风口烧钱狂奔，有人在积极夯实筹划未来，有人还找不到自己独特的存在，有人却已经亮出了扎实的成绩单。当共享办公们的竞争已经收缩到了狭小的头部阵营，当经历过“资本寒冬”大洗牌的资本变得越来越聪明，当越来越成熟的客户成为主流，也许用不了多久，关于共享办公的方向就会真相大白!

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