刘策:集体土地入市在即 4大城市将收获"租赁大礼包"

　　5月19日，住建部发布通知，要求北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。这意味着集体土地入市将进入加速发展阶段。

　　目前，集体土地在法律、融资各方面的瓶颈都已经破除，集体土地入市将成为新一轮土地红利，而在之前，有13个城市已经上报集体土地租赁用地方案，综合研究下来得出的结论是：广州、佛山、武汉、成都将迎来集体土地入市“租赁大礼包”。

　　这是从已经颁布政策的13大城市中，通过“入市条件、建设运营、产权处理、监管方式、地价要求、政策支持和土地年限”七个方面综合得出的结论。接下来就这七个维度逐一进行解读：

　　一、入市条件：土地及选址是共性要求，厦门广州有特别要求

　　二、建设运营：郑州、厦门和杭州仅限国企参与

　　三、产权处理：只能办理整体产权，土地使用权及房屋所有权可归属联合体

　　在产权登记这块，只能办理整体产权，不能分割；产权证需备注仅用作整体产权租赁住房；在归属权问题上，土地所有权归属于集体经济组织；土地使用权与房屋所有权未有明确说明。

　　四、政策支持：仅佛山、南京、沈阳在贷款及税收方面有明确说明

　　主要政策措施是两方面：第一，建设阶段主要增加贷款支持力度、股权融资、REITs等融资渠道；第二，运营阶段主要通过税收优惠、通过租金收益权质押等方式融资。

　　五、监管、地价、年限

　　在监管方式上，需要纳入市、区住房租赁交易服务监管平台统一管理；在地价要求上，仅杭州与沈阳有明确表述，其余城市无细则说明；在土地年限上，合肥明确说明土地使用年限不超过70年，沈阳、厦门对租期有明确说明；其余城市无细则说明。

　　总之，集体土地破局在即，谁抓住了这一新机遇，谁就在下一轮房地产格局重塑中占据了优先位置和主动权。

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