严峻的资金荒下 高负债企业该何去何从？

　　2018年，堪称房地产最艰难的一年。在国家金融严监管、宏观去杠杆的背景下，资金面全面收紧，融资难度和融资成本急剧攀升。

　　行业都在关注，哪些高负债的企业怎么办？会死掉吗？该何去何从？

　　一、高负债并不可怕，高增长往往伴随着高杠杆

　　笔者认为，高负债尽管让人望而生畏，但高负债本身并不可怕，标杆企业的超速发展背后都离不开高杠杆的支撑，比如像泰禾、阳光城、融信这些企业，他们的崛起直接受益于高杠杆，没有高杠杆，没有对时局的准确判断，也就没有闽系的崛起。

　　二、控制负债风险，关键是管好现金流

　　尽管高负债并不意味着就风险高，但是在市场低潮期叠加融资收紧期，高负债本身无疑也是在走钢丝，一步踏错，可能就是万丈深渊，控制负债风险，关键是管好现金流。现金流管理主要从四个维度入手：

　　1、做好现金保有量指标管理

　　行业一般采用现金余额/总资产这一指标，优秀企业如旭辉要求不低于20%，且其在500-1000亿规模时，该指标的红线是10%。

　　这个指标有什么作用呢？像融创、金地这些企业，一般都会把这作为投融资和销售的温度计，当现金余额比例高时，对企业来说就是要加大投资力度，降低资金空置，提升资金利用率，而当这一指标接近红线时，就要降低投资乃至停止投资，同时内部要加快销售节奏，以更快更多的回笼现金，这是内部经营节奏调节的一个砝码。

　　2、精准投资，快速周转，现金为王

　　在现金余额的指导下，那么第一步就是要精准投资，确保投资能够快速变现，产生现金流。像标杆企业投资非常有纪律，总部层面会明确进入城市和投资标准，比如中梁的投资原则是精准投资三四线封闭市场和小而美项目，地块要低于12万平方，有着严格的投资纪律，且强调快速周转，现金为王，像中梁要求所有项目要贯彻落实456快周转模式，4个月开盘，5个现金流回正，6个月实现再投资，实现现金回流快，再投资快，降低高负债的风险。而目前很多企业投资工作方向性和根据地意识不强，存在跟风现象，属于机会型投资风格，需要改进和提升。

　　3、提升存货周转率，加速现金回流，提升资产的流动性

　　解决资金问题，除了通过继续融资，借新还旧外，核心靠自我造血，怎么造？这就要求加快存货周转，开的快，建的快，卖的快，回的快，做到“四快”，避免存货积压造成流动性风险，再次奉劝开发商，不要去赌政策周期，抛弃利润幻想，现金为王，像碧桂园就强调流动性大于利润率，尽可能少用自有资金，实现资金极速周转。

　　4、供应链挖潜，挤占上下游产业链资金，加大预收账款零成本资金贡献

　　融资除了靠金融机构，靠自我造血，还要挖潜合作伙伴。从标杆企业的负债结构来看，像碧桂园、新城等，其应付账款占总负债的比例达到了15%-20%，说明标杆企业非常重视对供应商资金利用；其次，重视预收账款，自我造血。像碧桂园、保利等标杆企业，其预收账款占总负债比例高达40%，这块属于零息负债，比例越大越好。

　　三、引入战略投资者，降低净负债率

　　降低负债最简单高效的办法，就是增加权益资本。从标杆实践来看，权益融资和债权融资永远都是双胞胎，以此作为调整和优化资本结构的手段。

　　从标杆经验来看，阳光城引入资金及资源方中民投，与平安信托、基金公司合作，打造金融平台，通过系列的权益资本引入，增大股权融资，2017年扩大到35%，促进平均融资成本不断下降，2017年为7%。

　　还有像碧桂园通过2015年至2016年引入平安战略投资和发行永续债等股权融资，2016年融资成本下降到了6.5%，为其在2016年、2017年翻倍式增长提供了关键驱动力；另外像新城控股利用A+H股双平台，在不同的资金需求阶段采取海外+境外、股权+债权双向融资，特别是引入曼哈顿作为其战略投资者，不断优化融资成本。

　　总之，应对资金难问题，除了融资，自我造血，更重要的战略思维和经营模式的转变，高负债、高杠杆是企业跨越式发展过程中的有效手段，但是终极目标是实现利润、规模和现金流的均好发展，做三好学生，尤其在国家严监管、去杠杆、严调控背景下，显得尤为重要。

　　愿大家都能安然过冬。