陈方勇：致中国造城者们 走出无奈就是机遇！

　　《耶路撒冷三千年》是朋友很早就推荐要去读的书，惭愧的是我也是最近才想起来去翻翻。看序言就被问住了，为什么这里会被选定为西方三大宗教的圣地?这里自然资源、地理条件并不优越，甚至也谈不上战略要地，三千年的争夺对这块土地似乎也是苦难多于赐福，但它就是这么一个唯一之城，一座通过《圣经》来记载历史的唯一之城。作者说，耶路撒冷如果没有那些神话，可能就什么都不是，但人们就是相信，死也要死在这里，等待那复活之日。

　　西安或许是中国作为都城论历史最悠长的一个，可以追溯到西周的镐京，更何况还有中国最强盛的两大王朝汉唐都定都于此，要写恐怕也是可以写一个《长安三千年》。西安有保存最完好的古城墙，这能看出古代中国城市的规制。大唐的规制无疑是代表那个年代最完美的构想，井格型的街区，城市功能的刻意安排，成了封建王朝的标准参考，这样的规划大约可以算的上“千年大计”。可是就是这样的十三朝古都，最近传出来的新闻竟然是“抢人”和“摇号作假”。早已不是都城的西安，如今究竟要靠什么来凸显自己的不同?

　　我则是刚刚去过被我充满希望期待着的杭州。这一次有一点是被证实了，杭州果然是江南中最有北方味道的城市。这大概要从“衣冠南渡”乃至“临安”算起，来自中原的才俊与本地灵秀一结合，就有了杭州的与众不同，有人说也许正是这样的混血造就了杭州的大格局。我用满满的两天时间在当地朋友的指引下把杭州好好的“走”了一遍。说来也有趣，正是在杭州，让我见识到了中国造城者的四种无奈，也可以说是四种机遇。

　　就在我去之前不久，杭州附近开了两个新项目，一个是华夏幸福在嘉善打造的“新西塘越里”，另一个就是阿里巴巴的“亲橙里”，一个号称“现象级”的小镇商业街，另一个则据说会“让传统商业无路可走”。“新西塘越里”的真相华夏幸福的朋友很快就说出来了，“原来我们都是在有人流的地方做商业，现在我们的任务则是要在没有人流的地方创造商业!”，他们借用“仙剑”的IP做了一场秀，当天确实来了很多人，但秀过之后一切就又恢复平静，景区商业仍然令人挠头。“亲橙里”的真相其实在没有开业就已经“大白”，原来这个购物中心号称“猫茂”，似乎确有雄心，但终于是改名“亲橙里”，阿里的人自己知道其实最现实的不过是园区的配套商业，那些“黑科技”更多的是吸引眼球的噱头。

　　第一种无奈(机遇)就是：如何无中生有，在本身不具备人流基础的地方，为新城开辟新的市场?这两个项目其实都给出了答案，就是要去找到一种可以作为强引擎的内容来拉动人流。华夏幸福从文旅的角度切入，他们以为是强IP;阿里巴巴用自己创造的“新零售”大旗来赋能，让西溪有了产业的灵魂。同样的案例还有首创的奥特莱斯，他们共同一点是：借助自身特有的标签，响应政府的产城需求，提早布局，低价获取土地，注入特定产业资源，获得与城市共同成长的长期收益!这种无奈在于反人性，这种机遇则在于把握前瞻。

　　因为仰慕王澍大师的大名，这次我还特地去拜谒了“南宋御街”，这个据说最大程度保存历史风貌又尊重既成商脉的大师之作，据说总投入超过100亿。我有朋友恰好就是这条街上的老居民，陪我去逛街的时候就会指点“这里原来是什么，那里原来又是什么”。从建筑角度要佩服大师的匠心，从商业角度看这却是一个地地道道的失败之作，它想摆脱临近的“河坊街”那种旅游街区的俗套但却陷于“曲高和寡”的窘境，当你看到那古意十足的古宅却是用作“如家”之类，会有一种“明珠暗投”的错愕。

　　恰好北京也有类似的案例，就是前门大街的东西。东边是类道具布景的“仿民国”街区，全是游客的生意;西边则有杨梅竹斜街和北京坊的“门面”追求，既代表老北京，又代表新北京。我有朋友是大栅栏资深的操盘手，她对这种“老城复兴”有她独到的体会：这种地方不缺人流，缺的是升级转化，如何从游客生意转化为住客生意。她有一招我非常欣赏，就是通过策展的方式把最有创造性的设计师们引进胡同，通过时间的打磨把实验性的作品转化为具有强烈在地性质的文创产品，让艺术与生活完美结合。这种无奈在于历史包袱太重，这种机遇则在于一旦抓准文脉必定深入人心!

　　第三种造城者的机遇是一种技巧，俗称“不良资产盘活”，我更愿意称之为“绝处逢春”。这次在杭州重点看了两个项目，一个是“米果浜河部落”，是一个城中村的再生;另一个是“飞鸟客”，则是一个典型烂尾楼的盘活。“米果浜河部落”是一块开发则太小拆迁则太贵的历史遗留问题地块，就好像城市的牛皮癣，用传统的办公处理根本算不过账来，最后的解决方法通过长租的方式在不改变产权性质的同时把经营权整体接管，结果就成了既受年轻人欢迎又收益很好的创客大社区。“飞鸟客”就更简单，只不过做了个纠偏，在供应已经明显过剩的片区，将办公修正为经济型公寓产品，小小的改变带来的是现金流的明显改善。第三种的无奈在于骨头难啃，机遇则在于只要找到对路的钥匙，一切都会轻松的迎刃而解!

　　第四种造城者的机遇我称之为“内容创新”，这是时代更迭下的一种需求，如何不断注入新的内容以保持城市活力的延续，从而保持资产价值的保值增值。这次在杭州看到最有代表性的项目是西湖名品街想银泰“in77”的进化，当然也可以把We+酷窝与欧美金融城的结合以及优客工场与正泰大厦的结合也算做这种。最大的一种改变是从唯地段、唯品质、唯大牌论转向了内容与流量为王，最有代表性的就是韩版朋友圈在西湖边的落地网红店“line Friends”。当你从旁边奢华精美却冷清的名品店一路走来，忽然会发现这么一个门庭若市的地方，进去一看卖的都是娃娃居然还要买门票才可以进入核心场景!场景革命在这里有最生动的表现!这第四种的无奈在于“冯唐易老”，对时尚把握不是谁都能那么敏锐，机遇则在于这是一种由内而外的更新，真正代表时代的主流!

　　离开杭州之前，有朋友让我评价在杭州做城市更新的机会，我说：杭州更准确的说是一个尚处于高速城市化的膨胀型新城，传统意义的城市更新机会未必比捕捉新城辟新的机会更好，也许这更符合当下中国大多数城市中造城者所面临的机遇与挑战，悲观者看到的处处掣肘，创新者才能看到遍地黄金。走出无奈就是机遇，这就是杭州之行给我的答案!

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