深圳二次房改:摇号买房成常态 租赁运营成重点

　　2018年6月5日，深圳市住建局发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，对从2018年到2035年的住房供应与保障体系做了全面部署和安排，被称为“二次房改”，那么，这次政策透露了啥重大政策信号呢？

　　一、新房交易受限，摇号买房或将成常态

　　从意见稿表述来看，深圳市政府计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房为70万套，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。

　　从70万套的商品房量来看，大约每年平均下来新房供给量是4万套，这个量远低于同属一线城市的北京、上海和广州。而深圳人口，根据住建部发布数据，截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，即使按照这个数据来算，大约是137个人抢一套房，这个房价上涨压力还是挺大的。

　　另外，笔者认为，2035年深圳实际人口将远远高于1800万人的预计人口，目前北上广深四个一线城市以及三大都市圈，其人口集聚及人口占比远远小于国际上同类都市圈，未来在都市圈效应下预计人口增速会更快，商品房市场供需失衡将成为常态，房价上涨压力巨大，而这将使得政策调控将趋于常态化，再难放松。

　　同时，为防止房价过快上涨，预计政策将持续加强对新房预售价的审批，这将导致一二手房价格倒挂也成为常态，目前的摇号买房预计将成为新房销售的常态。

　　另外，大户型将成为稀缺品，涨幅预计将高于普通二手房，从此次政策要求来看，要严格控制大户型高档商品住房用地，特别是高端，大户型，豪宅商品房会明显减少。

　　二、租赁成为重点，公平和保障是二次房改的中心思想

　　如果说“一次房改”的目的导向是住房制度市场化，目的是提高住房市场的效率，那么，“二次房改”的导向是强调住房的民生保障属性，目的是改善住房市场的公平问题。

　　从深圳的客观条件来看，由于土地受限，靠有限的土地解决商品房供给是非常难的，与其这样，还不如换个思路，着力解决需要保障的人，这样两头就占了一头，至少保住了租赁市场土地供给，也契合目前中央倡导租购并举的精神，从商品房和其他房源的比例来看，商品房占比40%，确实是租购并举，大概各一半。

　　三、资源型企业，城市更新企业和租赁运营服务商将成为深圳房地产的主要玩家

　　从住房结构来看，接下来，安居型商品房和人才住房将主要是资源型企业获得，而商品住房预计将主要是城市更新手段获得，租赁运营服务商则主要解决公共租赁住房的运营问题，这三类玩家将成为深圳房地产主要玩家，如果没有这块核心能力，也很难立足深圳市场，但是深圳周边市场将受益于轨道交通，在政策职住平衡要求下，得到大力发展。

　　深圳本土开发商的业务转型其实早已经开始，随着深圳土地供应的减少，由原来的开发模式向租赁运营转变，特别是万科展开的万村计划，就是往经营型服务型转型，进可攻退可守，进可把握城市更新机会，退可做租赁运营，提升运营能力，为接下来存量资产持有运营打好基础。

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