不懂服务价值就敢在存量资产时代拼命拿房?

　　房地产租赁市场是块大蛋糕，这是已经不需要再反复论证的“公认”事实，至于这块蛋糕是万亿级还是百万亿级，其实已经不重要了。重要的是你怎么去理解这块蛋糕的价值点所在，你准备如何去切这块蛋糕。

　　在刚刚落幕的《第三届中国房地产租赁领袖峰会》上，对于这个认知，有一个公寓服务商与地产系公寓代表的对话很有代表性。YOU+公寓的刘洋说他们要做蛋糕上的奶油，让蛋糕变成奶油蛋糕，他们就可以赚到增值出来的钱。而地产系公寓代表则反驳他说：你以为服务真的有那么大溢价吗?对于地产商来说，公寓不过是众多持有业态中的一种，他们看重的是资产的增值，才不在意某个点上的那点奶油!

　　这个对话非常典型的代表了热闹的公寓行业里两大主流各自的价值观。

　　原来这个不大的行业里的主流是一帮升级版的“二房东”，从分散到集中，从游击队到品牌商，原本生意模式很简单，用集中化的专业管理代替个人化不确定的散租，房租差就是最大的利润。资本把这个行业推成一个风口，地产商进入又把这个行业当做一个出口，不计代价竞争推高了拿房成本、装修成本、管理成本、营销成本等等，市场还是那么大，大家却扎堆在“公认”最有价值的“青年白领长租公寓”，结果自然就把一个行业很快从发展问题变成了生死问题!具有一定品牌影响力的先行者自然想到了逃离，结果还是被人质疑“你们到底创造了怎样的价值?”

　　原来地产商们是最懒得赚租赁的钱，客户就住在自己造的房子里，房子都在自己的物业公司手里，看上去伸手就能吃到的蛋糕，为什么以前根本就没想去吃?肉太柴了!有能更快吃到又更肥的美味，谁还会惦记麻雀身上的那点肉?现在之所以要做公寓，要考虑转型“城市运营商”，要关心更多种的持有业态，只是因为“房住不炒”是国策，只是因为不做就没得玩，不做就没钱可融，所以地产商会把做公寓视为去存量的一种手段，所以“住房租赁资产证券化”会成为房地产商在“去杠杆”的大环境下一大融资工具，所以他们根本不关心服务的价值，他们只关心这件事的造血和活血功效!

　　很有趣，这次峰会我也有幸应邀去主持其中一个环节的对话，我们那组对话的主题叫“房地产存量时代的新服务构想”，准备话题时我研究了一下对话嘉宾们的背景，原来大多数是做服务式公寓的，怪不得只有我们这一组才会聊“服务”。我很好奇问他们：你们认为都叫公寓，服务式公寓和其他公寓有什么区别?都是公寓，那么公寓之间又有何差异?都想赚服务的钱，那么长租公寓和酒店都很难赚到的钱，服务式公寓凭什么能赚到?

　　北京奥克伍德华庭公寓总经理辛明给了我们这个一个答案：在如今这个红海市场，公寓行业能赚钱的只有两种，一种叫“高频低销”，比如蓝领公寓，价格可以覆盖更大的市场，且客户需求是刚需可以保证超高的入住率，薄利却可以多销，商业模式自然成立;还有一种叫“低频高销”，就是服务式公寓，为什么好的服务式公寓的定价可以是周边普通住宅的两倍还多，为什么这么贵还会有一帮稳定的客群，他们就是在为服务买单，他们需要匹配身份的环境，需要同层次的社交，需要有品质的生活。

　　我问做国内服务式公寓品牌的几位代表一个问题：外资品牌的服务式公寓有稳定的市场是因为在外资圈有这样的居住习惯，那些大品牌也用时间证明了自己的价值，但即使这样这些大品牌公寓在国内的发展依然谨慎，那么内资初创的服务式公寓品牌靠什么来赢得市场?

　　寓居CEO刘斌给了我一个我很认可的答案：在外资品牌服务式公寓已经很好的教育和培育了一个高端公寓市场认知的情况下，在客户预算有限而又渴望同品质居住条件的现实面前，有一块1.5-3万元月租的市场是属于内资服务式公寓品牌的。就像星巴克的市场正在被瑞幸攻占一样，内资的行业机会确实就在于对国内市场更敏锐的把握!

　　出身于国际酒店管理品牌，源涞国际的总裁陈昱彤告诉我：他们在上海已经取得很大成功的“独门秘笈”就是去那些高档小区里做“分布式服务式公寓”，给有家庭居住需求的高端客户营造一个更有家的氛围的服务式居住体验，通过更灵活更人性化的外围服务提供酒店式服务所不能涵盖的特色服务，就可以创造属于内资公寓品牌独特的竞争力!

　　我大致观察了一下这些敢于做服务式公寓的品牌背后的支持力量，果不出意料，大多都是有强大的投资背景或者说完整的投资逻辑。也就是说，之所以会关注服务的价值，就在于清晰的资产投资策略和成熟的价值实现通道。这是还处于生死线上的长租公寓们和还沉迷于高周转神话的地产商们还无法理解的境界。

　　我把小马快装留到我那场对话的最后来做一个收尾。我说：就如同金庸笔下剑法的三重境界，从“快者无敌”到“重剑无锋”，再到“无剑胜有剑”，小马快装给公寓这个行业带来的价值开始可能是满足快周转缩短投资周期的需要，后面可能更大的意义在于提供了标准化可保证品质的产品解决方案，而真正能让这个行业走出困局走到正路上的只能是靠无形的服务。

　　当仅仅不过半年时间，碧桂园就从“高周转”的神话代表变成第一个为“高周转”带来的负面事件而向公众道歉的房企，我们应该去思考制造业模式的房地产开发思维是否到了该去修正的时候，“快就是硬道理”到了已经是百万亿级堰塞湖的存量资产市场恐怕未必管用，“干的快，吃的多”恐怕就是给自己挖了一个巨大的坑!

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