钱那么紧 为何优客工场、梦想加们还能拿钱拿到手软？

　　今年钱紧，这已经是公开的秘密。以地产而言，钱紧带来的两大体现，一就是资本成本不断上涨，原来觉得10%的成本都高，现在能拿到15%的钱已经是幸运；另一就是没钱去拿地了，到处土地流拍，据说上海市区纯住宅的土地都会流拍，真是“活久见”！地产商不拿地就好比卖面包的不买面粉了，只有钱转不动了才会如此。

　　如果说这只是开发商们的“活该”（活该他们不听话，不乖乖听话去“房住不炒”）倒也罢了，可是很多“乖乖”转型做持有型物业的商业地产商们似乎日子也并不好过，大量资金的沉淀至今仍无法找到一个完满的快速周转方案，就算国家队背景的商业地产商，最好的选择也不得不考虑多种资金来源，开放股权合作，也只能去玩“小股操盘”。

　　做重资产投资的缺血，那么就转向轻资产？“别人卖蛋糕，我们来卖奶油”？情况好像也并不乐观，比如一些进入到甲级写字楼里“高位接盘”的联合办公品牌也是被业内广泛质疑，因为在这个传统写字楼的优势区域，联合办公产生的坪效并没有明显提高，而越来越高的拿房成本和装修投入也会令它们的利润空间无限压薄，对于那些股权融资不多更多的依赖债权融资的，要命的一个现实难题就是：如何在短期内迅速实现赢利？到期的本金靠什么来还？大量资金来源于类P2P平台融资的商业运营模式正在发生多米诺骨牌式的坍塌就是一个危险的信号。

　　关于联合办公的赢利问题，前不久我和星库空间的创始人白羽有过一次深入交流，他有一个“五步赢利法”的判断：1、实现经营现金流的转正，及所谓“EBITDA”赢利；2、实现加入折旧摊销后真正投资回本后的单店赢利；3、实现摊销后所有管理成本（包括总部）后的单店赢利；4、实现可复制的区域性产品型赢利；5、实现整个公司全区域、全品牌的赢利。他说大多数联合办公品牌谈赢利只敢谈第一步，他能做到第二步，而要说一个联合办公品牌做的有多好，是不是至少要做到了第三步？

　　恰恰此时，联合办公行业不断传来巨额融资的消息。3月米域宣布完成4亿元B-1轮融资，6月纳什空间宣布获得近5亿元的B+轮融资，DISTRII办伴宣布获得1.5亿元A+轮融资，7月WeWork中国宣布获得5亿美元B轮融资，而就在这两天，先是梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资，优客工场紧接着宣布在6月的C+轮融资之后又再次获得3亿元的追加投资！

　　这意味着什么？在钱紧的当下，在行业大多数企业尚处于生存边缘，作为一种有望占领更大比例办公市场份额的新模式，联合办公这个赛道仍然被资本看好，是资本寒冬里带给人们希望的那个火苗，头部企业正在被资本用脚投票，在市场大爆发前，排位赛已经如火如荼。

　　简单点评一下我熟悉的几家。

　　米域的爆发完全出乎我的意料，作为几乎硕果仅存的联合办公创始人是90后的独立运营团队，米域并没有那么强的资源背景，好像也没听说背后有很牛的金主爸爸，但他们的一大特点就是“敢想敢干”，什么硬骨头的改造项目都敢接，结果几乎每个项目都是“颜值爆表”，近期更被北京万科引为上宾，包揽了北京万科时代中心的办公部分。米域创始人冯印陶说他们认为新一代中国人的五大消费因素是“颜、品、懒、控、宅”，抓住这五点就不怕客户不来，他们空间的产品标准就是“好看、便利、舒服、智能”，因为能精准聚焦类似生活方式的人群，就不怕贵，不怕租不出去。

　　纳什空间在联合办公的存在就好比长租公寓里的自如。我几乎是从最原始的阶段认识纳什空间的创始人张剑，那时就知道他们在做一件看起来没那么性感但铁定赚钱的空间生意：在核心商务区附近，将分散式办公产品租给既要商务方便又无法承担过高房租的小微公司。那时还没有“大众创业，万众创新”，他们干的其实就已经是这样的生意，就像潘石屹会说中国有大量创业公司就是SOHO孵化出来的一样，纳什空间也满足着创业公司最基本的刚需。我特别看好加上“超级工作室”和各种主动赋能后的纳什空间，就像覆盖了几乎所有居住可能的自如，拥有完整生态系统的纳什空间才有资格去谈企业成长期的生态圈服务。

　　梦想加是一出生就不断有人给我推荐的新生代，大概因为他们三个创始人都是清华的理工男，早期投他们的资本（比如英诺资本）也都有浓厚的清华背景。这三个小兄弟口才并不算很好，但有三点给我印象深刻：1、非常抱团，绝不突出某个人的存在；2、技术控，言必称技术解决方案；3、拿数据说话，用事实证明一切。在我去过的所有空间中，梦想加是气场最特别的一个，因为大部分的空间管理都实现了智能化，现场几乎看不见服务人员，你可能会感觉有点冷，但恰恰每个人都是忙碌的工作状态，恐怕这才是办公的要义所在：让办公的地方能更好的办公！

　　优客工场可以说就是中国联合办公行业的现象级存在，从一开始就含着金钥匙出生，创始人毛大庆的个人光环，豪华的早期投资机构阵容，与双创大潮紧密结合的各种动作，几乎从来不停止的融资新闻，这些让优客工场既成了行业里的全民偶像，也无形中成了所有同行热议的话题中心。我了解的优客工场一直是一种混沌的存在，每一次去一个优客工场的社区（或者新开的或者老项目）总是能找出新的迭代，每听一回庆庆哥的演讲也总能得到新的启发，这让你似乎永远无法准确描述它的特点，但又不可否认它始终保持着与时代同步的进化。有人让我描述优客工场与其他家最大的不同，我说作为分布区域最广又最注意结合本地的企业服务资源的一家高品牌认知的联合办公，他们恐怕是最接近于类似麦当劳、星巴克式的连锁服务商，未必是最舒适的那种，却是可以提供人们最放心的标准化服务。事实上优客工场的全国扩张也正基于此，很多一般联合办公不敢进入的城市和区域，优客工场就敢进，而且他们还提供菜单式的服务输出，这也正是为什么优客工场会被众多的地方政府投资平台和包括地产商在内的各种资产持有机构所青睐的最大原因。

　　为什么钱紧的日子这些家还能被资本选中拿到如此巨额的投资（即使在资本最疯狂的那段时间，这样上亿级的风险投资也并不多见）？有两家我熟悉的投资机构分别给出了他们的答案。

　　一家是地产投资私募基金，前段时间有意投资上海、杭州的园区项目，拥有深厚银行、险资背景的他们在国内根本就募不到合适的资本，无奈选择到海外市场碰碰运气，没想到一下子就募到了三个多亿美元的9年期纯股权投资！而且全是机构投资人，所有的LP加起来不超过五家。他们说跟这些机构谈判虽然很费周折，但一旦把模式讲清楚了，他们就会选择投给你信任票，给你充分时间去培育一个好的产品。

　　另一家是一个坚持“另类”投资策略的创投机构，在别家还在押宝指数级增长故事的时候，他们发现与资产运营相关的一些内容业态虽然增长曲线没那么性感却保持着稳定的增长势头，这大大增强了投资的确定性，而在他们做了更多的布局，无形中已经形成了紧密生态链的内容矩阵，他们就发现这些内容对于盘活存量资产有巨大的好处，很多一线地产商、资产投资机构纷纷找过来合作。当“市梦率”模式走到尽头的当下，忽然他们发现自己找到了一片蓝海，构筑的护城河别人已经无法觊觎。

　　这也许就是2018这个特殊的“戊戌之年”行至下半段想告诉我们的一个启示：一切虚妄都会在“去杠杆”中灰飞烟灭，一切的梦想都将回归理性，能立得住的梦想的不要怕寂寞，值得坚守的阵地不要轻易妥协，市场终会给出正确的选择，有志者事竟成！