锦江酒店&雅诗阁合资公司 品牌营销高级总监张佩薇：立势存量时代，“酒店+服务公寓”解锁资产盘活新路径

　　2026年6月9日，第十五届迈点品牌发展大会在北京隆重举办。本届大会以“立势”为主题，汇聚政府、企业、投资机构等多方精英人士，通过对行业的趋势分析、专业的研讨分享、前沿的案例展示、权威的数据发布以及精准的资源对接，提供前瞻性视野与创新思路，助力品牌价值提升与战略布局优化，共同塑造文旅与住宿产业新格局。

　　在“十五五”规划的开局之年，大会同期召开中国住房租赁业品牌论坛，聚焦住房租赁市场发展趋势，围绕数据洞察、金融协同、存量盘活、品牌建设与精细化运营等核心议题，深入解析行业未来方向。

　　会上，锦江酒店&雅诗阁合资公司 品牌营销高级总监张佩薇发表《长短住 稳经营，“酒店+服务公寓”让每一平资产激活好生意》主题演讲，以憬黎酒店及服务公寓(TULIP LODJ)深圳标杆项目为核心案例，深度拆解存量住宿资产从低效空置到高效盈利的可落地、可复制、可规模化焕新路径，为行业存量资产破局提供全新解决方案。

图注：锦江酒店&雅诗阁合资公司 品牌营销高级总监张佩薇

　　行业痛点与消费趋势驱动，资产盘活迎来新路径

　　“你的楼空了多久?”张佩薇用直击行业痛点的一句话开场，并介绍了一个典型项目——憬黎深圳项目的前身。该项目坐落于深圳核心区位，坐拥深圳湾景观、双地铁配套及一线山海资源，硬件条件得天独厚。但受市场环境波动影响，项目去化陷入停滞，1244套房源历经5年仅网签195套，资产价值长期无法释放。

　　经改造后，憬黎深圳项目实现行业亮眼成绩：开业前3个月即锁定600万年度预签营收，真正实现“未开业、先造血”。项目落地运营后，经营数据持续领跑区域市场，长住客源占比稳定超40%，房源租金水平较周边同类房型高出40%，人均习惯酒旅消费稳定在1000-2000元/晚区间。

　　如何实现?张佩薇指出，当前旅居消费需求迎来结构性迭代，彻底重构行业底层逻辑。随着阶段性住宿经济快速崛起，消费端已摆脱传统“单日住宿”的单一需求，数据显示，阶段性住宿市场规模在2025年已突破1500亿元，行业预测2030年将攀升至2100亿元，增长空间广阔。

　　当下企业中高管外派、数字游民远程办公、异地就医陪护、跨城陪读、长期旅居等场景持续扩容，消费者需求从传统的“购买几晚住宿”，升级为“期待获得一段完整的旅居生活”——有人追求短途出行所需的居住舒适感与仪式感，有人需要长期居住必备的居家舒适感与生活秩序感，传统单一酒店或公寓产品，已无法匹配多元化、灵活化的新时代旅居需求。

　　针对行业痛点与消费新趋势，憬黎酒店及服务公寓依托锦江酒店、雅诗阁双巨头合资资源优势，从产品重构、精细化运营、资本闭环三大核心维度，搭建全链条存量资产盘活体系，实现存量资产的价值重塑。

　　长短住复合产品模型，双向互补实现全年稳健经营

　　在产品维度，憬黎创新打造长短住复合产品模型——短住捕捉旺季溢价，长租锁定淡季现金流，精准对冲市场波动风险、全覆盖旅居消费场景。项目划分标准短住房型与居家长住房型两大体系：短住房型适配文旅度假、商务差旅等高频短期住宿场景，保障资产溢价空间;长住房型深度打磨居住体验，精准承接企业外派人才、海归过渡居住、家庭陪读、长期旅居、数字游民定居等中长期居住需求。

　　张佩薇指出，长短住不是简单混搭，而是从空间设计到收益管理的系统分工。短住房型强调开放与通透带来的“舒适感”，长住房型则通过统一尺寸、集成设计和装配工艺，营造秩序与隐私构建的“归属感”。收益端同样双轨运行：以深圳项目为例，月租在9000至33000元区间锁定长住稳定现金流，短住日租在500至2000元区间捕捉旺季溢价。以40%长住、60%短住的生意比例底座，在淡旺季动态调整让总有一端在盈利。

　　该模式彻底打破传统住宿产品的经营局限，形成“淡季稳底盘、旺季冲营收”的双驱动经营优势。行业传统经营模式普遍存在淡旺季营收失衡问题，而憬黎可依托长住客源夯实淡季稳定营收，通过短住客源撬动旺季溢价收益，双向互补实现全年稳健经营。

　　种草、连接、生长，精细运营的复利效应

　　在运营维度，憬黎依托双品牌资源壁垒与精细化运营体系，构建高粘性、高稳定、高质量的客源护城河。作为锦江酒店与雅诗阁合资打造的标杆品牌，憬黎共享锦江荟2.13亿海量会员及雅诗阁全球高端客户资源，打通国内高频客群+全球高净值客群双渠道，形成“长住+短住、线上+线下、国内+全球”的多元客源矩阵。

　　同时，合资团队创新搭建KA大客户直销+新媒体内容种草双营销团队，打造“内容种草、精准导流、高效转化、长期复购”的全链路运营闭环。以小红书新媒体渠道为例，优质场景化内容持续赋能门店获客转化，高效打破地域壁垒：曾有纽约高端客户，仅通过平台种草笔记了解项目，从线上了解到敲定半年长租合约，全程仅耗时1.5天，充分印证品牌营销获客能力。

　　除此之外，门店配套十余项定制化管家服务，常态化开展社群社交、主题沙龙等线下活动，持续深化用户粘性、强化品牌认同感。口碑效应持续发酵，一对长期入住门店的香港夫妇，在3个月居住周期内，先后推荐5组亲友到店体验短住服务，私域复购与转介绍效果显著。

　　从运营焕活到REITs退出，打通资本价值闭环

　　在资本维度，憬黎构建“运营提效、资产增值、合规退出”的完整商业闭环，彻底解决存量资产“重运营、难退出”的行业难题。演讲强调：“运营是资产焕新的前端抓手，资本退出是资产价值落地的后端闭环，盘活存量资产必须将保值增值与资本退出统筹规划。”

　　基于这一核心逻辑，憬黎建立成熟的资产价值提升路径：前期通过长短住复合运营模式，持续拉升项目入住率、优化客群结构、稳定经营现金流，稳步推升存量资产估值;后期依托成熟的不动产资本路径，实现运营增值→资产升值→REITs打包上市→市场化退出的全链路闭环落地。

　　写在最后

　　目前，憬黎酒店及服务公寓已完成全国多核心城市布局，门店落地上海、深圳、广州、成都、武汉、淮安等重点城市，持续以标准化创新模式，激活全国存量住宿资产价值，引领长短住融合的行业新趋势。

　　值得关注的是，锦江酒店与雅诗阁合资公司旗下，还布局另一个同样主打长短住融合模式的高端旅居品牌——格诗庭酒店及服务公寓(QUEST)。作为源自澳洲的头部旅居品牌，格诗庭正式落地中国市场后，目前已经在上海签约多个项目，另外在长沙等地均有落子。品牌同样沿用长短住结合的成熟运营逻辑，主打精英客群定位，适配存量高端物业焕新、传统高星酒店改造等项目类型。格诗庭与憬黎形成锦江酒店与雅诗阁合资公司旗下差异化的品牌组合，可针对不同物业能级、资产定位及客群需求，为资方提供多元化选择，进一步丰富了合资公司在长短住赛道的产品矩阵，全方位覆盖国内存量资产盘活市场。

　　此次迈点大会的模式分享，标志着锦江酒店(中国区)与雅诗阁中国的合资布局，正式为国内存量住宿不动产市场输出“产品+运营+资本”三位一体的标准化盘活方案，也是双巨头深耕长短住赛道、助力行业存量升级的重要战略落地。