赵然：从大数据看长租公寓如何走向未来？

　　（迈点网讯）第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领，以“消费升级、优化供给”为主题，着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化，旨在通过优化供给、提升品质，进一步释放住宿餐饮市场内需潜力，推动扩大国内住宿餐饮市场，以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

　　4月9日，第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会开幕会上，中公委租赁式公寓创新研究中心院长赵然解读分析了《中国长租公寓行业运行情况分析报告》。

　　继美国长租公寓之后，2018年度又一深度研究报告--《中国长租公寓行业运行情况分析报告》为赵然及其团队调研完成。如何从中观的层面、从城市的层面、从品牌和微观的层面以及聚焦到品牌运营的成本等因素关注整个长租公寓行业，是这份报告的核心研究内容。

　　从数据看市场，热点城市组群分析

　　从整个调研的大数据来看，目前的长租公寓的供应存量基本上是集中在沿海的3个主力的城市群（京津冀、长三角、珠三角），其总量已经超过了70%。其中可以挑选出10个热点城市，他们的总和就占据了整体供给量的82%。

　　按照城市定位、产业结构、人口定位三大因素，可以将10个热点城市分成3个不同的组群进行分析：

　　首先就是北京、上海为代表的国家中心型城市。赵然表示，这两个城市有个共同的特点：基本完成了产业的转型和调整，已经完成了产业的升级。这两座城市目前的供给总量均超过6万套，我们也可以大胆预测，未来北京、上海依旧会是长租公寓市场看好的对象。

　　第二组是一线价值型城市。除了深圳和广州这两个传统的珠三角之外还加入了杭州。这3个城市都是以先进制造业、互联网科技产业以及创意文化产业为产业聚集。这三座城市的房租跨度非常大，有的租客会选择较为低廉的房子，也有的租客会去享受到更高端的服务式公寓。因此赵然认为，目前一线价值型城市包容性还非常强，未来的3到5年内，它们会持续地去释放彼此的城市魅力。

　　最后一组就是流量枢纽型城市，主要是以省会城市为主，他们不仅是传统的工业、制造业城市，同时也是各个省份交通枢纽型的城市。这些城市目前人口的净流入每年都呈现爆发式的增长，基于此点，未来3到5年内需要重点关注它们。

　　杭州及南京的“租金天花板”现象

　　赵然分享了一个指标：将长租公寓的供给总量和经济总量做对比，每1元的GDP对应公寓一套（三室一厅），平均的指数是1.69。有的一线城市和流量枢纽型城市，他们目前的供应都是远远的要落后于经济的增速，所以他们还是有很强的发展空间。但是对于杭州和南京这两个城市，它们目前的这种供应总量已经远远高于我们的平均水平。

　　分析一下杭州和南京这两个城市我们会发现，它们目前在长租公寓上存在着租金天花板的现象。每个城市运营的指标：横轴是单平米的租金评效，纵轴是入住率。从中我们可以看到国家中心城市和深圳广州市场表现是非常优异的。但是南京、杭州这样的城市租金天花板现象是非常明显的，评效在3.5就上不去了。

　　城市的热点区域，是长租公寓发展的关键

　　赵然认为，长租公寓实际上是跟人有关的行业，特别是和就业人口有关。报告中将每一座城市都选取了它的主要的就业区域：以CBD、商务区和产业园为主。

　　以成都为例，报告选取了天府广场、人民南路、东大街等区域。这些区域就是成都长租公寓最好的成长的土壤，无论是从评效还是入住率还是日租金来看，热点区域的市场表现都会大大的优于非热点就业区域。

　　其实，长租公寓在每个城市热点就业区域的分布不同。分散式公寓有利于提升一个城市的宜居程度以及一个城市居住人的统一性。经分析可看得，TMT（科技、媒体和通信）、金融行业、高端服务业聚集的区域是能够支撑高租金客户的来源地。

　　以上海的热点就业区域为例：对于上海集中式的公寓来讲，TMT行业、金融行业以及高端服务业聚集的区域平均租金单平米的评效都超过了6元钱。但是对于另外一些热点区域，比如说像金桥、外高桥保税区等区域来讲，它的评效还在4元钱以下，而这些区域则是以传统的制造业和物流产业聚集。

　　中国长租公寓品牌价值排行榜

　　中公委今年是按照确定的指数模型，搭建了中国长租公寓品牌的价值排行榜。模型一共罗列了7个纬度，包含8个指标，从运营、维度等不同方面对品牌的价值进行了排列。从中可以看到整个行业的品牌已经出现分化：排名前20位的品牌无论是从产业总体规模还是收购占比上，都有二八分化的现象，尤其是分散式公寓集中在TOP5的5个品牌。

　　赵然指出：有地产背景的长租公寓品牌最具备优势，它们占据了整个长租公寓规模的66%。但是从运营维度来讲，新派、安歆、魔方等品牌占据优势，这就表示他们的品牌运营是要好于地产系品牌的。

　　他认为，经过十多年的发展，品牌的定位也出现了多元化，行业不再是聚焦在普遍的青年白领公寓这样的红海，也出现了以安歆为代表的蓝领公寓，还有在金融街为中高端商务人员服务的高端服务公寓。精准的品牌定位需要对应更好的运营效率。以上海市场为例，蓝领公寓代表品牌安歆在整个上海的7个品牌当中，它的运营评效尤其是这个时点的入住率是相当高的，表现非常突出。

　　长租公寓的产品设计标准化时代

　　报告大数据显示，集中式公寓和分散式公寓，套居面积是趋于相同的。赵然认为，有了规模经济下的建筑指标，我们就可以来看标准化。

　　在公寓产品设计上，除了刚才提到的硬件指标之外，还有装修、设计、室内的配套以及工区的配套等。赵然表示：“全国的几十万套长租公寓配套的趋同明显，室内都会标配家电，工区也有几大件的标配。可是我们在对租户的调研中发现，以北京的长租公寓市场为例，一些公寓室内的设施使用率是非常低的，比如说像鞋柜、茶几。低使用率是不是会造成资源的浪费？这个也是值得我们去深入研究的。”

　　最后赵然抛出一个话题：长租公寓行业能否像酒店行业一样有星评的标准？各大长租公寓品牌的档次是怎么样？如果有这个系统化标准，无论是拥抱公募REITS时代，还是从中观的层面，从每一个投资人角度去搭建资产管理体系，以及从各公寓品牌自身发展来讲，都是非常好的依托。比如四季酒店，依托星级标准可以决定去发展单一的品牌线，发展多元化的产品线。

　　他还提到，公委租赁式公寓创新研究中心下半年的工作重心：通过对美国长租公寓30年发展历程研究，以及在中国长租公寓大数据的分析中提炼出7P定位模型。从位置、地点、目标客群、产品、定价、营销、流租售流程以及租户体验这7个维度，去为中国长租公寓行业制定星级标准和星评标准。