疫情下行，长租公寓经营商这些做法，值得参考

　　“春劫”、“复工潮”，长租公寓路在何方

　　2020年突如其来的新型肺炎疫情，让各大长租公寓运营商，期盼已久的春节小阳春，不复存在，随之而来的租房需求蛰伏。

　　2020年的春节假期，相信睡不着的长租公寓经营商不在少数。回想2019年的长租公寓市场所经历的多重挑战，2020年突如其来的疫情，可谓更是将这个行业的生存难度提升一个等级。

　　据克而瑞租赁事业部的最新问卷调查分析可知，72%企业在春节期间受疫情影响非常大，24%的企业认为影响可控；从损失金额、营收方面来看，超过半数的企业损失金额超数百万，80%的企业表示营收较去年同期下降50%以上；从运营现状、免租政策、企业用工情况来看，64%的企业招租量几乎为零，接近74%企业实行一月免租政策，91%的企业表示延迟复工对企业发展影响非常大。对于2020年的经营预判，超过80%的企业表示不乐观，现金流和门店经营都将受到较大影响。

　　01、经营、生存双行线

　　受疫情的影响，接近96%的企业表示受到不同程度的影响，其中超过70%的企业表示“经营存在”的问题，主要体现在“空房率过高”、“新增入住率过低”，“营业收入大幅减少”等方面。不仅如此，超过60%企业营收较去年同期跌破80%。

　　武汉作为疫情最严重的地区，以其本土长租公寓品牌可遇公寓为例，春节期间空房率达20%，近400间房处于空置状态，算上基础运营成本，每月亏损接近200万。较大规模的企业如乐乎公寓，也表示春节期间招租量是正常同期的15-20%，持续的疫情，损失不可预估。

　　02、营收突降、现金流承压率猛增

　　长租公寓营收的关键点，就是“新签入租率”。疫情下行，企业延迟复工，带看和新签业务的暂停，以及因疫情带来的负面影响，免责退租、违约退租的事件，屡屡出现，致使老客户流失，超过80%的企业认为客流量难以恢复。所以，长租公寓如何收复如流水般的客流量，快速拉动现金流，以“流引流”变得至关重要。

　　03、客群流失，对公寓影响颇大

　　相比不利于监管的分散式公寓，被国家“严防死守”的集中式公寓、进入“春节市场淡季”的白领公寓来看，短期内各街道社区纷纷要求企业清退租客、暂时关停门店，已经加剧了长租公寓这两块主要客源市场的负增长率。据调查，一二线城市90%以上的门店暂关，以及街道社区清退租客的要求，成为了长租公寓客流快速流失的主要原因。

　　04、迟迟不复工，企业成本徒增

　　90%企业为响应国家关于疫情的要求，推迟复工，随之而来的人员成本，成为多数企业现在难以抉择的问题，大幅裁员还是维持不变？70%的企业主选择后者，少量的企业提出了大幅增员。长租公寓作为人力资源密集型的产业，过度裁员，只会适得其反。

　　过去的十多天，“经营惨淡、生存压力剧增、现金流持续承压、集中式公寓严管、企业延迟复工、覆客难收”等关键词的频频出现，让多数长租公寓企业主，不得不使出十八般武艺，以求“保命先行”。

　　近日，由于疫情得到了有效控制，在全国各地复工潮的助力下，长租公寓市场又现回暖迹象，部分城市出现租金及房源供应小幅度上涨的趋势。以上海、北京为例，受到复工潮的影响，上海第七周周挂牌套数近1400套，环比增加超过1000套；北京第七周周挂牌套数近3000套。除了北京、上海等城市外，广州、杭州也出现了不同幅度的增幅。所以，相比疫情影响宅家的这几周来说，复工潮确实提高了长租公寓的挂牌率，也小幅度促使租金稳固回升。

　　面对“春节假期”、“复工潮”的市场现状，长租公寓企业运营商的挑战依旧存在，如何妥善处理“春劫”的后遗症，借助“复工潮”的小刺激，以何种“角色”开拓新局面变得十分重要。

　　科技控、短租主、直播咖，长租公寓究竟扮演“WHO”

　　曾有网友说：“2020年的疫情，或许会成为中国长租公寓产业发展史的一个拐点，是时候该解决行业中长期以来的疑难杂题了。”

　　面对突如其来的疫情，减免租金“剪刀差”的风波，强行要求租客填写返程信息表等事件，不断被吐槽后，长租公寓看似陷入焦头烂额的境地。

　　曾经引以为傲的“精细化管理”，本应该让业主安心，租客放心，然而现在却事与愿违。疫情终有一天会结束，未来什么样的长租公寓经营商会被市场奉为偶像，租客究竟需要一个什么样的长租公寓？

　　01、“无人”、“高智能”服务

　　长租公寓作为一部分追逐自由、向往品质生活人士的家，“隐私”、“舒适”、“便捷”成为了租客的基础诉求，一套“高效、高智能化”的系统，不仅是智能门锁、智能水表、电表，还是空调、热水器等的手机APP“一键订制”服务，还可让租客享受回家途中的有趣时光。

　　据国家统计局数据显示，到2020年我国将有2亿人以上的流动人口，近70%的流动人口会选择租住，其中75%的租住人群以20-30岁为主，这部人群多在异地城市打工生活，在经济允许的情况下，这部分人更喜欢整租，以享受独立自主、自由自在的生活空间。同时，这部分人群对于电子科技化的产品，青睐有加。

　　就像智能化麦家公寓的CEO曾添说的那样：“无人公寓的理念，实现了智能化硬件和管控系统的完美结合，专业的系统提升住客租住体验，无人化最大限度让租客感受自由空间。”

　　长租公寓作为远离故乡的第二个家，无人、智能化的管理模式，虽然还处于试水阶段，但是这种新的尝试，或许会成为疫情过后收复客流的突破口。

　　02、“14天的家”特色短租服务

　　疫情的持续，复工潮的涌动，多数企业面对数以百计的返程复工者，仅靠企业集体宿舍的隔离条件，很难要实现“个体隔离14天”的标准，不少企业大呼：“太难”。

　　俗话说，“有需求，就有市场”。在华住、首旅如家等大企业在平台上提供“无接触服务”的酒店覆盖191个城市，并在50个城市提供“隔离房”后，六大长租公寓商，也陆续推出了“隔离房”的产品服务，优惠实在，租客可选度很高。

　　以城家公寓的安心独立房为例，租客可以享受独立居住空间，满足日常生活所需，2个月以下的租客可以享受7.8折，不仅如此，还提供线上看房服务。

　　除此之外，9号公寓、安歆旗下的4大品牌公寓安歆美域、安歆品域、逗号公寓、青巢公寓也推出各种订制的“14天隔离安心房”。试想一下，有一天长租公寓变着“花样”，拓展用户群体，短租自然是个不错的选择。一如，有些酒店也在近期表示，未来有可能会拿出一部分房源，用于固定对外长租。

　　只不过无论短租还是长租，做出改变的很大一部分原因是为了环节品牌方的现金流和出租率的压力。

　　03、学学房老大，搞搞直播咖

　　在疫情笼罩的阴霾下，长租公寓错过了2020年春节的“小阳春”，现在长租公寓无论是运营还是现金流都面临挑战。疫情期间为了减少人员出行和聚集，大量的线下场所被关停，其中长租公寓线下门店招租也被叫停。

　　在这个最好的时代，5G技术或许会开启长租公寓在线租房元年。早在4G时代，房地产企业就已经提供了在线全景看房、线上竞拍房源的服务。所以，长租公寓作为衍生于房地产产业的“新物种”，也逐步推出了“零接触”在线看房服务，这或许是疫情肆虐下的长租公寓另类生存之道。

　　还记得2018年，贝壳首推的线上VR看房功能，提升了多数房地产企业的二次成交率，经过两年的潜心研发，在2020年的5G时代下，这一波“VR看房”或许会带来不错的效果。

　　目前，已有多家长租公寓商推出了“0接触看房”服务，比如：龙湖冠寓、万科泊寓、魔方公寓、乐乎公寓等，均用各自的手段推出了“云营销”，努力提升业绩。

　　恒大集团作为这波线上营销的带动者，可谓先声夺人。通过“恒房通”在3天内出售47540套房，又狠狠的带了一波节奏。除了恒大的“独领风骚”，贝壳找房的VR看房系统，也在近期公布官方数据：在2月1-14日期间共发起了309万余次VR带看，比去年同期暴涨了213倍。

　　租房与买房的最大区别就是“临时性”、“比价性”、“消费高频次性”等，对于租客来说，这三个方面“线下”约谈，更把稳、更安全。所以，长租公寓如何解决好上述三个不安因素，是决定其线上租售成功的关键。

　　数年时间的经营，房地产大佬的线上看房，才逐渐被大众接受，同时也在2020年的疫情期间，创造了历史。那么，初出茅庐的在线看房、租房，会取得怎么样的成绩，拭目期待。

　　不管是依靠“科技力量”的麦家公寓，还是“14天短租”的城家公寓，甚至是开启“VR看房”的 FUNLIVE方隅...

　　一场一场长租公寓的自救营销，正在不断展开，未来的长租公寓产业需要更多运营商持续学习并不断成长。在这条充满未知及探索的道路上，长租公寓企业就需要更多优秀的行业同仁走在前头，以更优异的表现为后续的企业做出榜样。就如迈点网近期一直在推出的旌善榜，选择一些重点企业所做的善事进行报道，并每期推出一份榜单，全方位的彰显行业内企业的“战疫”善行。

　　我们坚信，哪怕是再微小的光，聚在一起，也能汇成炬火，期待长租公寓行业终能走出严冬，走向光明的春天！

　　*本文对原文内容有所删减。