2万亿租房市场已被贝壳58“拿下”？｜资本论第4期

　　3月16日上午，贝壳找房对外发布2020年财报，其年度营收达到705亿元、同比增长53.2%，调整后净利润达到57.20亿元、同比大增245.4%。

　　这其中，以租赁、装修、金融等为代表的新兴业务，2020年GTV(总交易额)实现1761亿元，同比增长113%，增幅领先于存量房业务GTV和新房业务GTV。

　　尽管公开数据中并未将租赁业务单独罗列，但从贝壳找房整体增速来看，其租赁营收应该是整体向好的，领导市场的能力也在增强。

　　据悉，从最开始的免费，到后面的5%、8%、10%甚至部分15%，以贝壳、58、闲鱼为代表的头部租房平台，或已彻底拿下租房市场。

　　贝壳找房的“高光时刻”

　　在近期的行业观察中，提得最多的一个词就是“平台经济”。

　　早前多家研究机构测算得出，以中国租赁人群超过2亿人的体量，租赁房每年的GMV(成交总额)将高达1.8-1.9万亿元。2万亿元的市场机会摆在面前，这也吸引了大量企业深入其中。

　　以贝壳找房为代表的资本驱动型居住服务平台，已牢牢地控制了“买”、“卖”、“租”三方，剩下的就是“割肉”环节;同时，以华住集团为代表的慢产品价值链体系，则将业主、上下游产业链和住客进行强关联，死磕“性价比”和效率值。

　其实，贝壳找房自2017年11月由原链家体系重组升级至今，就一直成为资本市场的宠儿。

　　首先是融资额度，超过亿元融资已是最低标准，最高融资额达到24亿美元;再看IPO前估值，从最低的130亿美元到最高的850亿美元，用时还不到3年;最后是最新股价，达到60.79美元/股，总市值719.81亿美元。

　　如果说在2020年8月上市前，贝壳找房是因为大额的融资和遍布全国的广告被公众所知道;那么在3月16日的公开年报，则是因为其3.4961万元的GTV让全球开始关注中国居住价值。

　　作为资产价值属性的硬通货之一，房子和钱是中国老百姓最在乎的两件大事，房子越多意味着未来升值越多，钱越多则意味着要尽量抵御通胀。

　　随着城市旧改逐渐进入尾声，存量房的价值开始凸显，甚至在一定程度上代表了创新性：近年来房产公司发力商业物业、长租公寓、联合办公、文旅酒店就是最好的体现。

　　因此，贝壳找房的“高光时刻”不仅是因为明星公司光环，更重要的还是其拓展行业领域被持续看好。

　　“百花齐放”的平台经济

　　在创立初期，贝壳找房曾遭遇过以安居客为代表的竞品“围追堵截”，先是线下中介机构抱团拒绝与其合作，再是线上对标平台亮相要彻底将其打败。大量资本助推下，市场竞争很血腥。这期间，在住房租赁市场，先后诞生了5大阵营，都想要实现“平台化”。

　　第一类是贝壳找房、我爱我家、幸福里、房天下等，其核心业务围绕房产领域的三大版块进行延伸，为消费者提供全链条的房产信息化服务。

　　贝壳找房和我爱我家依托于线下门店，通过线上场景完善消费者体验，比如独具特色的VR全景看房;幸福里和房天下则基于其强大的媒体属性，为租房人群提供租房秘籍宝典、避免哪些坑等。

　　第二类是闲鱼、58、微博、豆瓣等，其针对流量平台客群的多品类需求，提供吃、住、游、购、行等全方位的一体化生活服务产品，旨在打造线上社交互动与交易平台。

　　58成立品牌公寓馆，联合品牌公寓做大市场影响力;闲鱼接入中介资源，与寓小二、全房通等服务商通力合作。尽管几家公司选择的打法不同，但归根结底还是以提供平台服务为本质。

　　第三类是巴乐兔、会找房、寓小二、房总管等，其核心业务是围绕大中小房东的SaaS服务，从后端市场切入到租房前端营销版块。

　　水滴管家选择与头部公寓合作，有相对固定的收费渠道，财务上稳健性较高;巴乐兔则通过装修切入到全产业链，为大量中小房东解决了诸多流程交易问题，提高了经营效率。

　　第四类是自如、相寓、美丽屋、优客逸家等分散式公寓品牌，通过区域城市规模化发展以及大量房源的覆盖，来实现客户需求的转化。

　　这其中，还有诸如杭州爱上租被蛋壳公寓收购、北京美丽屋被青客租房并购的案例存在。其主要聚焦于核心城市，提供足够多的房源和维修、保洁、搬家等相关服务内容，来提升自营渠道的黏性。

　　第五类是魔方生活、乐乎公寓、龙湖冠寓、柚米租房等集中式公寓品牌，主要通过产品与服务来吸引线下客群，然后在签单缴费过程中不断完成线上转化。

　　结合其与身俱来的“高贵”品质，这类公寓品牌的自运营渠道多在社交活动上进行延展，形成了小范围的“私密朋友圈”，将租住的体验从生活服务本身延伸到了商务链接、兴趣爱好等层面，价值日趋凸显。

　　未来竞争将“鹿死谁手”

　　结合上述5种“平台经济”模式，迈点发现一个规律：头部平台的聚集效应越来越明显，资本推动力有限和产品服务不聚焦的企业则开始“陨落”。

　　在租房平台中，先后关停的包括107间租房、彩虹租房、小螺趣租、租客网、住多多等。

　　这些定位于垂直租房平台的公司，在最开始的市场热潮中，或多或少的得到了资本助力。但是，因为主要是区域内布局，用户群体容量有所限制;再加上专注的又是租房版块，变动性较高以及复购率较低导致“活”力不够。

　　在SaaS系统内，迟迟找不到商业模式是促使蘑菇租房等企业转卖的主因。

　　早前蘑菇租房叫蘑菇公寓，做的是白领公寓产品，随后在竞争中快速转型，原本想做租房平台，最后却阴差阳错地结合房东需要做起了供应商，市场体量做得越大、亏损率则越高。因此，当现金流一旦出现问题，平台方又选择快速放弃，基本就很难有翻身的机会。

　　在品牌公寓体系内，最大的支出其实并不是产品和服务成本，而是营销成本。

　　尽管头部品牌都有属于自己的营销端口，但房源增长的速度远远超过了其房源满租的速度，线下签单的成本在极速提升，线上体验又无法做到极致，看起来什么都有，看起来又什么都不精。

　　因此，在产品上独具匠心和在服务上体贴入微的企业，活得越来越好，甚至成为政策红利下的标杆。

　　最后就是多业务平台本身，租房业务始终是作为其中的一个补充内容来满足市场，即便营收和利润不高，但仍有主业务给养。因此，才会出现58、贝壳等平台越来越强势的现状，其背后的真相是大量客源在支撑其体系良性发展。

　　而侧重于轻量化接入的平台，或许未来会逐步淘汰。因为相比其他行业，房产版块的交易链条复杂、客单复购率低、投诉问题多等特点，决定了其本身门槛不低，想很“轻”很难。

　　资本关注的3种业态

　　回归到居住本身，住房租赁行业始终是一个民生产业，无论是政策层面、产品层面还是服务层面，都需要更细化的内容来支撑，也就是所谓的做好“长期战略”。在资源布局上，资本或将侧重于这些领域的扎根。

　　#平台与平台#公寓OTA初见雏形

　　OTA平台对于酒店企业的作用，大的营销占比超过八成，小的支持比重也有一成。华住骄傲地宣布其直销比重已经达到85%，携程则大力发力中高端酒店品牌丽呈、客栈民宿品牌花筑。

　　无独有偶，贝壳有好兄弟自如在不断做大做强，从分散式延伸到集中式;58安居客5000万元投资窝趣，提供新的“潜能”、“互能”和“赋能”。

　　中小房东未来面对的可能不只是10%佣金，出现类似酒店30%的佣金比例或也不足为奇，比如春节后市场。

　　#大鱼吃大鱼#品牌价值逐步放大

　　近五年来，住房租赁市场经历了大鱼吃小虾的阶段，要不市场被挤占、要不产品被同化、要不双品牌发展。但是，自2020年起，我们发现已经出现大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼的现象。

　　安歆集团收购了逗号公寓，增加了其在白领市场的份额;先后并购易企租和新起点，则顺势成为蓝领公寓第一集团;魔方公寓接手易主后的世联红璞运营和管理，则是典型的品牌价值体现，身为中国最早和最大的白领公寓品牌，资本或有进一步的动作!

　　#区域连区域#特色产品激情四射

　　近年来，中央多次提出“租购并举”的主张，各地市也逐步落实了相关住房租赁制度。同时，随着保障房体系的升级需要以及百姓生活的改善提升，区域内的住房租赁产品特色价值日趋呈现。

　　“国家队”包括上海的城方、杭州的宁巢、广州的越秀租赁等;“品牌系”则有北京的新派、厦门的UONE、南京的贝客等。地标性的租赁项目越来越多，协同发展的租赁产品则满足了更多细分客群的需要。

　　因此，“小鱼”的产品足够激情四射，仍会的到资本偏爱。

　　世上本没有路，走的人多了，也便成了路。这段话用来形容中国住房租赁产业的发展，非常精确。

　　相比欧美日市场几十年的时间沉淀以及占比较高的客群租房需求，中国的租房企业们还有很多学习和改进的内容，未来的潜力依旧巨大。

　　尽管在资本路上我们碰到了诸如“暴雷”、“跑路”等大量负面消息，但这不正是成长路上一定会面临的挫折和坎坷吗?没有叛逆期的青春不叫青春，长大成熟后则意味着身上的担子和责任更重了。面对2亿多的消费者，你做好了更长远的准备吗?