千万套保障性租赁住房入市，公寓企业如何接招？

在政策加持下，截止至2022年中期，大约有40多个城市公布了筹建保障性租赁住房的计划，“十四五”期间，各省市大约新增857万套保障性租赁住房，其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市计划分别为40万套、47万套、66万套和40万套。这也意味着在未来五年时间内，或将有超千万的保障性租赁住房涌入住房租赁市场，原有的公寓企业将会面临不小的冲击，在此背景下，公寓企业如何发挥主体作用？

2022年7月29日，在迈点研究院、迈居联合迈点网等数百家媒体举办的2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然与新派公寓创始人&CEO王戈宏、百瑞纪联合创始人杨稷、中天美好集团浙江天烁总经理胡鹏飞、华发优生活副总经理邵俊、魔方生活服务集团 CTO 常海松等嘉宾进行圆桌对谈，共同探讨公寓企业与政策性保障住房那些事儿。

1、一城一策背景下，保租房的机会与困境

在圆桌对谈的开始，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，目前政策性保租房是时代大趋势，其在政策的引领下更加成熟。如今在一城一策的背景下，每个城市都自己的保租房渠道，有些是通过新建专项用地释放出来，有的是以租赁住房为主。那么面对这样的背景，公寓企业面对怎样的机遇和挑战呢？

对此，新派公寓创始人&CEO王戈宏认为从去年开始保租房面临巨大的风口，一方面公募REITs的出现打开了大资本的通道，进一步扩大了保租房的融资规模；另一方面深耕行业十几年的公寓企业高效的运营管理经验和能力可以为保租房带来更大的赋能。此时对于公寓企业来说，其面对最大的挑战或许就是如何接触资源，以及接触资源之后如何进行更好的服务等，其需要的是打造资产管理闭环的经验等。

百瑞纪联合创始人杨稷从自身与国企政府、产业园区等沟通经验来说，轻资产运营商在保租房领域机会还是很多的，比如咨询需求，运营管理需求以及部分共建项目需求等。但是其最大的挑战在于政策端，怎么样和政府把保租房的流程走通，这与各城市的政策不同有一定的关系。

华发优生活副总经理邵俊站在国企角度表示国企在租房租赁市场扮演的是冷静者的角色，因为其本质是要关注资产安全和资产经营效率。而从运营角度来说，邵俊强调：“不要把长跑跑成了百米赛跑，运营端要扎实的做长期健康的路线。”从本质上来说，保租房不是一个赚钱的行业，而是一个健康的行业，更赚钱的一定是在资产证券化的方向，其真正价值是通过资产运营将资产进行保值和增值。

中天美好集团浙江天烁总经理胡鹏飞认为公寓企业在保租房行业的的机遇在于其拥有运营管理的优势，这是多年深耕行业积累下的实践经验。

魔方生活服务集团 CTO 常海松认为行业对于保租房的看法不必特别乐观和焦虑，因为其是公寓企业避无可避的现实。经过一年的发展，保租房的出现是利大于弊的。首先其推动了产业出清，为公寓企业带来了更好的竞争环境，也为消费者带来了更好的租赁环境；其次是水电费等细节优惠提升了公寓企业的优势；最后是国企需求量较大，公寓企业仍有较大发展空间。“国家推行保租房是优先保障民生，我们不能本末倒置。”常海松强调，对于运营商来说，更多的是用多年积累的打法和运营模式帮助国家在保租房领域发挥更大的价值，让租户满意、让新市民满意，这才是运营商的核心。

2、公募REITs时代，公寓企业如何维持健康有益的收益率？

赵然认为随着保租房公募REITs的推出也意味着中国租赁住房行业进入了一个历史交接的新阶段，此时对于公寓企业来说，无论是否使用这个金融工具，都要确保行业拥有可持续的收益率。那么，在未来3到5年，如何保持收益率稳定呢？
王戈宏表示今天谈到的保租房问题实际上是市场化问题的补充，如今的租赁行业是个万亿行业，但其目前依然面临着资金和供应结构但问题。对于公寓企业来说想想要提高租赁的感受和服务，就一定要进行结构和管理的升级，这也是大的趋势。而对于公募REITs，王戈宏认为在机会面前，更需要保持冷静，其政策端更需要完善化和合理化，才能为公寓企业带来更大的帮助。 

杨稷认为运营商在保租房领域，能够帮助业主最大的作用就是提高运营效率和收益、保证项目运营的安全性以及客户的满意度。比如在收益层面，一方面可以把房价做得更高，可以应对旺季淡季的影响；另一方面则是降成本，如获客成本等。杨稷以百瑞纪为案例，其坚持做会员体系，目前对门店的贡献率已经达到40%，降低了从其他渠道导流的成本，降低了更精细化的成本费用。

胡鹏飞也同意公寓企业保租房中对降本层面的关注，其表示资深企业对全产业链的打造就是以降低成本为核心，这在后期的运营端也有所体现。另外胡鹏飞表示目前保租房对于用户的定位比较混乱，但客户定位可以帮助其明确投资规模。与此同时，胡鹏飞认为运营的根本还是要保障服务，只有服务好租客才能完善资产管理。

邵俊认为运营方是没有投融管退的，运营方要关心的是把复杂的事情简单化，是扎实的聚焦于运营的效率和运营的产出，更要在乎运营的产品类别有没有覆盖全生命周期，在不同的时期需要不同的产品和服务。“中国要实现租购并举，要有充分的项目投入，要有充分的运营服务，更要有充分的租购同权。”邵俊强调。

常海松认为公寓运营是一个长期稳定的业态，如今保租房入市以后造成了两个市场矛盾：其一是价格与收入的博弈，其表示，魔方在上海某个地段的项目房价每波动50元就会影响出租率3个点；其二是降本增效的需求和用户体验的博弈。这两点对公寓企业的实力和能力带来更大的考验。在实际运营层面，常海松也分享了行业的几个变化：首先在营建方面，新一代95后00后求租者对于产品的喜好截然不同，这也意味着保租房产品需要进一步升级；其次在运营层面，目前保租房业态很多，但同时能满足长租短租、散客大客需求的并不多，这也是未来公寓企业的竞争点和机会点；最后在财务层面，国企对于财务要求是比较高的，要求财务合规等。与此同时，常海松认为招租和获客是公寓企业的难点之一，现在也有一些企业可以通过会员等私域运营来获客，但是会否可以考虑行业企业共同组成租客联盟和互换体系，不仅可以共同消化租客市场，也对精细化管理提供更大的帮助。

在圆桌讨论的最后，邵俊表示租住的时代已经来临，行业从原先的商品住宅开发商运营商升级为商品住宅和租赁住房的开发商及运营商，双轮驱动才是行业未来的主流。