城市更新潮下,“非居改租”将成为租赁房源“主力军”?
9月15日,《住房租赁条例》将正式实施,其中提到“多渠道增加租赁住房供给”,这将有望进一步推动“非居改保”、“非居改租”等存量盘活模式的发展。
盘活存量资产是增加租赁住房供给的重要途径。其中,对非居住类存量房产(如商业、办公、工业厂房等)进行改建或改造转为居住空间,是当前主要的存量盘活模式之一。
这一模式不仅能高效利用闲置的存量资产,快速提供大量区位优越、类型多样的租住房源,同时能够助力城市空间结构优化、促进职住平衡,为传统商圈和老旧园区注入新的居住活力。
不过,受限于不同资产的客观条件,其发展也面临诸多挑战: 首要难题是政策与规范的适配,商业、办公建筑原有的消防、采光、通风、容积率等标准与居住建筑要求存在差异,改造需突破诸多技术壁垒和审批门槛。其次是经济可行性的平衡,高昂的改造成本、复杂的产权关系以及潜在的邻避效应,都对项目的盈利模式和可持续运营能力构成考验。此外,还需关注生活配套的缺失,如何将原本为办公、商业服务的环境,改造为适合长期居住、富有生活气息的社区,是决定项目成败的关键。
截至目前,市场上也出现了一批此类优秀的改造项目,为行业提供了参考的标杆。
老旧厂房变身租赁住房

图源:中建二局装饰工程有限公司公众号

CCB建融家园礼士居项目位于北京市西城区,由1976年建成的北京建筑工业印刷厂车间改造而成。该项目是北京市核心区存量建筑更新试点项目之一,定位为保障性租赁住房,主要面向符合条件的城市青年群体。其改造核心包括:
结构安全加固:针对近50年房龄的预制板结构厂房,项目采用了差异化的加固方案。具体措施包括对原有混凝土梁进行截面加大处理(普遍增加12厘米),对结构柱采用粘钢法加固(使用5毫米厚钢板),并对预制空心楼板粘贴10厘米宽碳纤维板进行抗弯补强。这些技术措施均经过严格计算和实验,旨在将建筑安全标准提升至现行居住建筑规范要求。
绿色智能技术集成:在材料选择上,大量使用绿色环保的竹炭纤维墙板来装饰墙面,把甲醛危害降至最低;充分利用楼顶空间,布置光伏发电系统,预计每年可省电30%-40%,实现新能源绿色循环;搭配“全屋智能”系统,预设多种生活场景,一键式、语音式启动,实现动态调节公区新风、24小时热水等,综合降低能耗,使环保理念贯彻居住全周期。
多元户型空间重塑:项目设计团队开创性打造Loft结构主力户型、优享平层、轻享双人间等六种主题户型供住户选择。

图源:中建二局装饰工程有限公司公众号
闲置办公楼改保障性租赁住房

图源:上海苏河瑞贝庭公寓

城家上海苏河瑞贝庭公寓项目位于上海普陀区,项目原身为香溢广场写字楼。项目通过供应链降本、空间高效重构、长短租运营创新实现资产增值;同时以垂直社区生态和极致生活体验打造差异化竞争力,使改造项目兼具经济价值与社会价值。其改造核心特点包括:
建筑功能转型策略:项目针对写字楼空置率高、非核心区位收益低的现状,低区统一Studio户型、高区统一舒适户型的排房设计,使整体上下排水、烟管布局更加合理,解决了写字楼改造中竖向管井如何有效利用的难题。通过房型设计优化,设计户型面积在约40-68㎡之间,并利用项目本身层高优势,大大减轻了写字楼窄面宽、长进深等不利于房间布局和销售的问题。
智能降本技术应用:依托华住集团供应链优势,大规模应用光电一体化智能系统:采用集成布线技术(通用接头+少开槽工艺),使灯具安装成本降低18%、效率提升5倍,工程能耗减少50%;同步通过华住易购平台集中采购,实现建材质保周期从1年延至5年。综合测算下,项目单位造价较同档次酒店低24%,改造经济性显著。
健康人居场景创新:将项目的顶部一层改造为独立的生态社区,为住客提供了独享楼屋顶观景花园,活动场所等设施。四层打造为超级公区,设置咖啡水吧、娱乐区、影音室、餐饮区域、洗衣房等空间,为住客提供相应的配套设施和服务。一层商业未来规划爆改为社区入口,引入各类品牌和小店,如咖啡、书店、健身工作室、烘焙店等,满足不同年龄层的兴趣及生活,将“商业+住客+社区”有机结合,打造一个独一无二的“垂直村落”。
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