首募规模9.15亿元 中金杭州安居宁巢REIT9月30日成立

　　中金基金管理有限公司10月1日发布公告，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金杭州安居宁巢REIT”）已于9月30日正式成立，首募规模9.15亿元，认购持有人2954户。

 　　公告披露，该只基金的募集期为9月22日至9月23日止，两个交易日完成资金归集。从产品结构看，这是一只以保障性租赁住房为底层资产的公募不动产投资信托基金（REITs），由中金基金管理有限公司担任管理人，基金份额在上海证券交易所上市交易。保障性租赁住房租金水平相对稳定、租约周期偏长，现金流可预期性较强，这类特征让保租房REITs在一众基础设施公募REITs中呈现偏稳健的风险收益特征，也更适合个人投资者以小额资金参与，2954户的持有人账户结构即是这一属性的直接体现。

 　　从发行惯例看，此类产品一般由原始权益人持有部分份额、公众投资者认购剩余份额，中金杭州安居宁巢REIT的最终份额分配结构，以后续上市阶段披露的公告为准。9.15亿元的首募规模对应的，是杭州本地一批保障性租赁住房存量项目形成的资产底盘。此类资产的收益来源依赖稳定租金现金流， 而非资产增值，这也决定了其定价逻辑更接近债券型品种而非权益型品种。

 　　对杭州而言，这只基金的成立相当于把一批存量保障性租赁住房装进了可流动的资本通道。保障性租赁住房前期投入重、回收周期长，资产一旦建成便沉淀在平台方资产负债表上，长期缺少退出与周转机制。公募REITs补齐的是“投、融、建、管、退”闭环中的最后一环：资产上市、回收资金、再投新增项目，存量资产由此转为可滚动的开发能力，原始权益方也能在不大幅出让控制权的前提下盘活沉淀资产。此次首募落地，意味着本地保租房资产以公募基金份额的形式向公众投资者开放，个人与机构投资者得以小额参与租赁住房运营的现金流分配；待份额在上交所上市交易后的实际表现，将成为观察这类民生类资产市场化定价的又一个样本。