存量时代，区域酒店如何破局？

　　8月20日，迈点(福建)区域酒店发展论坛在厦门佰翔澜悦酒店举行。本届论坛以“闽韵耕新 空间焕彩”为主题，汇聚福建区域酒店核心决策者与实战派专家，围绕存量改造、在地文化赋能、空间价值创新展开研讨。

　　当增量红利见顶，存量资产如何重估与盘活，成为区域酒店人必须直面的命题。一边是品牌化加盟带来的体系赋能与抗风险能力，一边是差异化独立经营手握的灵活身段与在地壁垒，路径之分背后，是每一家区域酒店对自身资源禀赋与长期主义的权衡。

　　在艺龙酒店科技副总裁周群霞的主持下，景澜酒店投资管理有限公司总经理骆志明、厦门灵玲文旅集团副总经理马健文、美喜哥仑步酒店集团创始人俞哲展开深度对话，共同探寻区域酒店的破局之路。

　　图注：艺龙酒店科技副总裁周群霞、景澜酒店投资管理有限公司总经理骆志明、厦门灵玲文旅集团副总经理马健文、美喜哥仑步酒店集团创始人俞哲(从左至右)

　　路径抉择：加盟与单干，先看清自己

　　存量时代，区域酒店投资人面对的第一道题，就是“品牌化加盟还是差异化独立经营”。这道题没有标准解法，三位嘉宾不约而同把答案指向了同一个起点：认清自己。

　　俞哲将三十年本土实战经验凝练成一句话：“没有绝对的更好，只有看谁更适合当下的实力。”他将判断拆成三层考量。其一在“自己”，若运营能力尚弱、缺乏供应链支撑，加盟成熟品牌意味着流量与体系的双兜底，若是深耕本地多年、懂客人、能自建体系，加盟反而压缩利润、做不出特色;其二在市场，当连锁品牌高度同质化、价格战吞噬利润，本土差异化经营反而能凭对本地消费习惯的吃透，在调价、运营与改造上保持灵活;其三在长期，自立品牌本质上是筑起属于自己的竞争壁垒。

　　代表差异化独立经营一方的马健文，给出“两条路不冲突”的判断。他介绍，灵玲从投资动物园起步，到厦门操盘近800间房的大体量酒店，再到今年3月落地湖北鄂州度假区，独立自管的路径并非坦途，在运营能力打磨与品牌标准树立上走过一段摸索期，但结合民宿与主题酒店特点，又闯出了独立经营的方向。同时，他对国际与国内品牌抱有极大尊重。他指出，以往中高端国际品牌多是全权委托管理，如今下沉市场国际品牌主动做特许经营，既满足业主较强把控，又借到品牌标准、运营能力与会员体系，“这是一种强强的结合，特别有利于促进三四线市场的成长”。

　　骆志明直言赞同俞哲“看清自己”这一前提。景澜隶属君亭酒店集团，覆盖全国13个省市，近六成酒店来自存量物业改造，是一个成长中品牌。在他看来，中小投资人只要算得清账，加盟收益能否抵消成本，大部分人都明白;若是自有资产、把酒店当事业，完全可以从小孵化自己的品牌。落到景澜特殊的业主结构——70%为地方国企，往往要承担社会责任与城市职能，因此有自建品牌的现实需求。景澜自身已从“服务一个项目”走到“帮助业主共创区域品牌”。

　　周群霞总结，加盟与独立经营之间没有谁更好，关键是看自身是否匹配。有独特在地资源、有强运营团队，保留独立经营成本更低、收入更高，远期还能沉淀商业议价;若是跨行业运营、要快速获取流量、借助品牌标准体系与智能化实现投资回报，加盟更划算。她表示，艺龙酒店科技集团是在存量时代成长起来的酒管平台，五年签约近5000家、在营超3000家，可提供从前端评估诊断、品牌匹配、产品翻新到模块化供应链的全套方案。

　　在地文化：慢工程里长出的护城河

　　对于区域酒店来讲，“在地文化与规模扩张如何平衡，本土品牌的护城河往哪筑?”是方向之下的需要深度思考的问题。

　　骆志明率先分享。在他看来，做在地文化是景澜的生命力所在，但“做在地文化其实就是做非标产品，必然是慢发展”。他分析，真正让一家酒店融入城市、成为在地文化的载体与窗口，要花大量精力与投入，天然是个慢活。其次，越在地越不可复制，每个地方都是不同的逻辑，例如，福建每个地区特征鲜明，恰恰适合做在地文化主题酒店。在地文化，让企业走得远，走得久。从当前酒店市场来看，中国连锁化已快触天花板，他强调，投资人更该想的是怎么通过在地文化的表达实现资产保值增值，“开店的数量很重要，但是反过来能够留存下来的数量更重要”。

　　马健文带来的则是另一种“特有文化”样本。灵玲旗下酒店全部建在动物园边、配套马戏，每天早上约9点半，各国演员在大堂迎宾、与小朋友互动，入住客人随时可进园区。湖北鄂州的灵玲，客房外就是非洲大草原，长颈鹿、斑马在窗外奔跑，住客能跟长颈鹿共进早餐;筹建中的小熊猫庄园，还能把小熊猫请进房间。这些刻入基因的动物文化，是灵玲的护城河。至于福建的簪花、采茶等在地文化，马健文坦言刚起步深耕，湖北四千多亩的度假区以马戏与夜公园制造热潮，“目前我们所说的在地文化，是我们灵玲所特有的文化”。

　　俞哲则认为二者不冲突，“运营一定要标准，体验一定要本土。”比如，卫生、服务、流程、管理、收益全部标准化，这是开更多门店的基础;氛围、细节、体验则落地本土化，福州文化性强，不照搬外地模式，做“轻文化、重体验”的差异，火车站、景区、医院旁的门店各有不同服务细节，推出“百项感动服务”，每家门店各有特色，不靠重文旅包装，就让客人住得舒服、有记忆、有本土特色。“规模让我们活得稳，文化差异让我们活得久。”

　　周群霞认同这一逻辑：区域深耕的中高端品牌，用标准化核心产品拿效率，用智能化体系加持竞争力，后台系统、供应链、员工培训全部标准化，才可能在在地文化与规模扩张间找到平衡点，为投资人争取更好利润，比如让租赁型业主四年内回本。

　　给福建投资人的实践建议

　　论坛尾声，三位嘉宾与主持人为福建区域投资人留下可落地的建议。

　　俞哲说得最直接：“存量时代少一点内卷低价，多一点体系、特色和本土化壁垒，才是中小酒店真正长期的出路。”

　　马健文把落点放在资产价值上：“存量时代，我们酒店人应该为所有的存量资产创造价值，打造有价值、能够支撑溢价的产品。”

　　骆志明把视线拉向创新：“越是存量时代，越需要有文化特色的新产品，越要有以消费者为核心迭代革新的新产品，越要有创新和突破，非常希望有机会跟福建的同行在存量时代做更多的创新、更多的突破。”

　　周群霞最后提醒，存量时代是时代给的、不是自己选的，投资人要有更长远眼光。酒店翻新与存量改造“不仅仅只是一个换件衣服那么简单，它是在重新定义酒店价值，从里到外”，尤其要在意“内骨骼的优化"”，那才是定义未来价值的底层逻辑，外面软装翻新只是第二步。她建议选对合作伙伴、具备前瞻性思维、充分应用整套智能化体验，让产品风格穿越周期，“存量时代要顺势拥抱智能化为”。