2023年三季度保租房REITs财务分析报告

近日，上市保租房REITs公布了三季度财务数据，同时沪市保租房REITs举行了三季报的集体业绩说明会，综合来看，四单上市保租房REITs运营情况良好。此外，万科泊寓三季度实现租金收入25.3亿元，通过长期的精益运营，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

一、三季度四单保租房REITs财务数据对比：中金厦门安居REIT综合表现最佳

截至目前，四单已上市租房REITs均已发布了2023年三季度报告。整体来看，四单保租房REITs三季度发展稳健，展现出较强的抗周期属性。共计持有的10个项目截至9月30日，出租率均超90%，项目运营表现优异。

从营业收入来看，华夏基金华润有巢REIT以1979.76万元居首位。其次是中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT，分别实现营业收入1927.43万元、1840.51万元；红土创新深圳安居REIT实现营业收入1373.85万元。

从净利润来看，华夏北京保障房REIT表现突出，实现净利润780.88万元。华夏基金华润有巢REIT净利润垫底，为151.55万元，与其他3单差距较大；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT净利润分别为694.36万元、629.16万元。

从可供分配金额来看，中金厦门安居REIT暂居前列。四单保租房REITs可供分配金额差距不大，处在1300-1500万元之间。

从项目出租率来看，8个项目出租率超96%。华夏基金华润有巢REIT两个项目出租率相对较低，有巢泗泾项目为94.54%，有巢东部经开区项目为91.32%，主要原因是这两个项目采用市场化运作方式，受季末退租及集中入住等市场因素影响较大，进而产生的正常波动；其余3单保租房REITs持有的共计8个项目出租率均超96%，其中红土创新深圳安居REIT持有的保利香槟苑项目、中金厦门安居REIT持有的珩琦公寓接近满租。

二、三季度四单保租房REITs财务数据与前两季度对比：营业收入和净利润稳步发展

从前三季度整体运营情况来看，四单保租房REITs在营业收入和净利润方面发展平稳，可供分配金额方面小幅波动。此外，8月份华夏基金华润有巢REIT进行了成立以来首次分红，实际分配金额3923万元；华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT也分别完成了两次分红，四单保租房REITs经营业绩良好。

营业收入方面，四单保租房REITs前三季度环比基本持平。红土创新深圳安居REIT整体营收低于其他3单保租房REITs，稳定在1370万元左右；华夏北京保障房REIT营收稳定在1800万元左右；中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT相对较高，基本处1900万元以上。

净利润方面，营业收入第一的华夏基金华润有巢REIT净利润垫底。四单保租房REITs净利润由高到低依次为：华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。且华夏基金华润有巢REIT与其他3单保租房REITs差距较大，究其原因，一方面华夏基金华润有巢REIT采用市场化运营模式，带来高昂的销售费用、管理费用等；另一方面，市场化的定租机制导致其出租率低于其他项目。

可供分配金额方面，前三季度四单保租房REITs呈现出先增后减的趋势，第二季度为高值。11月13日，沪市保障性租赁住房REITs在上交所举行了2023年三季报的集体业绩说明会，有专家表示，沪市保租房板块三季度运营平稳，保租房REITs项目当期可供分配金额完成率多超过同期预测，前三季度累计完成率均达到全年80%以上。

三、保租房REITs发展现状

除已上市的四单保租房REITs外，目前还有2单已获正式受理，7单已公布中标结果。

其中，2单已获正式受理的项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT、建行住房租赁REIT。国泰君安城投宽庭保租房REIT是全市场规模最大的保租房REITs，由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产；建信住房以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。

7单已公布中标结果的项目分别为：青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目、天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs项目、上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房公募REITs基金管理服务项目、北京昌平保障房公募REITs项目、苏州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs、西安高新区保障房公募REITs、南京软件谷菁英公寓公募REITs。

不论是已经上市的保租房REITs，还是拟申报上市的保租房REITs，其底层资产都位于北京、上海、深圳、天津、南京等一线和新一线城市，当前人口向珠三角、长三角等大型城市群集聚趋势日益明显，大城市租赁需求不断增长，另一方面，中央及地方频繁出台保租房筹集、运营相关的政策，政策红利或将持续释放。后续保租房REITs规模将进一步扩大，项目落地节奏将进一步加快。

四、小结

首批保租房REITs上市一年多以来，运营态势稳健，取得了良好的经营业绩，促使住房租赁“投融建管退”的闭环机制更加成熟。前三季度，在政策端和金融端，中央和地方出台一系列支持保租房发展的举措；在需求端，人口向一线、新一线城市集聚的效应更加明显，大城市住房租赁需求旺盛。与潜在需求量相比，大城市保租房新增供应仍存在较大缺口，高品质与高性价比的保租房项目将长期受到新市民和青年人的青睐，保租房REITs具有广阔的发展空间。

基于当下政策的支持、保租房市场逐渐走向成熟、以及巨大的住房租赁需求，未来保租房REITs将进入常态化的发行和扩募阶段，保租房REITs的市场规模将进一步扩大。红土深圳安居REIT表示安居集团正在梳理符合发行条件的集团内部、外部的保障性住房资产，在相关项目达到稳定性状态且符合监管要求之后，将适时启动扩募筹备。

五、关于迈点研究院

迈点研究院成立于2009年，是国内商业空间资产战略研究咨询机构。

迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。      

迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI（迈点品牌指数）、MCI（迈点酒店竞争力指数）、MVI（迈点短视频影响力指数），被誉为“行业福布斯”榜单。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。

1）2022年2月14日，行业首个短视频影响力指数MVI重磅上线，覆盖全国6000家酒店品牌及100000家景区乐园；

2）2021年8月21日，推出文旅行业首个文旅集团品牌指数报告，覆盖全国1000家文旅集团；

3）2020年10月1日，历时6年打磨的迈点酒店竞争力指数MCI重磅上线，覆盖全国900000家单体酒店；

4）2020年6月15日，旅游住宿行业首本品牌蓝皮书《中国旅游住宿品牌发展报告（2019-2020）》出版；

5）2019年1月10日，租赁地产行业首本品牌蓝皮书《中国住房租赁品牌发展报告（2018）》正式亮相，入围“2018年版皮书综合评价TOP100”；

6）2018年8月1日，推出文旅行业首个景区品牌指数，覆盖全国100000家景区乐园；

7）2018年4月26日，联手品牌中国战略规划院打造商业空间产业品牌生态系统；

8）2016年10月21日，与国家航母级数据库机构人民在线共同打造消费舆情大数据平台；

9）2016年10月20日，携手40亿终端设备服务商TalkingData打造行业大数据运营平台；

10）2016年2月1日，进入地产创新版块，5000家住房租赁、办公空间、商业综合体、物业品牌纳入监测；

11）2015年7月1日，推出100个旅游住宿业上下游供应链品类价值榜；

12）2013年8月27日，涵盖6000家旅游住宿品牌的年度研究指南推出；

13）2011年8月1日，研发3年的商业空间产业品牌价值评估体系上线；

14）2009年6月15日，商业空间产业第一本大数据分析报告发布。

经过十余年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;覆盖6000家旅游住宿品牌、900000家城市单体酒店、100000家景区乐园品牌、1000家文旅集团品牌、2000家住房租赁品牌、2000家商业办公品牌、1000家物业品牌以及 30000家上下游产业链服务商品牌等……

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