2026年10月住房租赁产业发展报告

一、市场动态

（一）租金表现
1、全球重点国家租金动态
    （1）美国：根据 Apartment List全国租金报告，2026年10月全美租金中位数为每月1384美元，环比下降0.3%，为连续第二个月下跌，但跌幅小于上年同期的0.8%；同比上涨0.1%，为三年多来首次转为正增长。

（2）澳大利亚：根据 Cotality 数据，2026年10月澳大利亚全国租赁空置率升至2.3%，为2022年1月以来最高；近三个月全国租金上涨0.9%，是2025年1月以来的最小涨幅；此前六年全国租金累计上涨52%。

（3）日本：根据日本总务省统计局公布的东京都23区消费者物价指数，2026年10月东京都23区民间租金同比上涨2.0%，其中非木造（钢筋混凝土及钢骨结构）住宅租金同比上涨2.1%。

（4）葡萄牙：根据Imovirtual月度房价与租金晴雨表，2026年10月葡萄牙全国平均挂牌月租为1290欧元，环比与同比均下降0.8%。

（5）加拿大：根据TRREB租赁成交数据，2026年10月大多伦多地区共录得4516份租赁成交，同比减少3%，中位成交月租为2500加元、同比下降2%，平均成交月租为2820加元、与上年基本持平；房源从挂牌到成交中位周期为15天，成交价为挂牌价的99.7%，12%的房源以高于挂牌价成交。

（6）韩国：根据韩国不动产院公布的周度公寓价格动向，2026年10月第4周（截至10月26日）首尔公寓全租价格较前一周上涨0.17%，涨幅较前一周扩大，同期全国公寓全租价格上涨0.10%、京畿道上涨0.18%。

2、全国重点城市普通公寓租金情况

10月，普通公寓供应量方面，北京以932套居全国首位；上海、杭州分别以733套、551套位列第二、第三位；福州、武汉、天津等城市供应量相对偏少。

租金方面，北京与上海租金维持高位，北京高达94.22元/平方米/月，上海达93.42元/平方米/月；杭州、广州、南京租金处于50—60元/平方米/月，位于第二梯队；成都、福州、长沙、天津、武汉等城市租金处于50元/平方米/月以下。

（二）政策动态

1、中央政策

10月，住房租赁政策在中央层面落在资本、需求、供给三个端口。资本端，中国证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，公募基金投资REITs不并入FOF口径，非FOF基金投资比例上限由10%提高到30%，保险、年金等长线资金增配保租房REITs的通道随之放宽，租赁资产的资金约束松动；需求端，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，首套住房商业性个人住房贷款按年化1个百分点贴息、最长5年，购房月供下降，长租项目的租客稳定性面临考验；供给端，住房和城乡建设部就《城市体检管理暂行办法（征求意见稿）》征求意见，“先体检、后更新”程序确立后，老旧厂房、商办楼宇改建保租房须先通过片区体检评估，改造项目的合规周期拉长。

2、地方政策

10月，地方政策沿“制度延续、保障加码”两条线推进。制度端，辽宁把规范租赁管理、保护出租人和承租人合法权益写入“十五五”住建规划，租赁管理由年度动作升级为五年制度安排，发展保租房有了规划依据；广州将房屋租赁合同登记备案规则有效期再延5年，30日内备案、网签同步备案、房源核验生成核验码三项要求延续，备案监管框架进入稳定运行期。保障端，湖南提出长沙等5市2026年底前为留湘来湘创业大学生和青年人才提供两年免租金住房，房源从存量商品房收购、城市更新改造中筹集，是四条政策中唯一直接新增房源的一条，去库存与保租房供给在同一份文件里衔接；深圳就公积金提取征求意见，拟将无房职工租房提取比例由缴存额的65%提高到80%，并新增装修、物业费两类情形，2027年11月1日起执行两年，指向租客的支付能力。整体来看，10月地方政策在房源与支付两端加码，监管侧以延续既有规则为主。

（三）企业动态

10月，保租房批量入市，企业扩张转向存量改造与委托运营，两单保租房REIT上市。供给端，郑州城发美寓第七批投放1256套（2609间），保定安居4个项目195套自10月起入住；普陀“西部乐巢·桃源里”二期161套、嘉善嘉城安嘉公寓72间，分别于10月8日、13日上市启用；金地草莓杨浦滨江店（662套，工业用地改造）、重庆机场幸福佳苑B区（702套）投用。扩张端，南国置业悦生活中标武汉红岭三期委托运营（2073间）；上实城开整租上海上药新亚大厦12层，改造为“阡集”公寓约240套；万科发布“CASA嘉舍”，深圳、天津两店满租开业。融资端，中金杭州安居宁巢REIT10月23日上市，募资9.15亿元，为浙江首单；国泰海通中建租赁住房REIT10月28日上市，募资13.675亿元；建信住房租赁基金持有型不动产ABS获批二次扩募，额度50亿元。

（四）财报分析

近期，公募REITs披露2026年三季度财报，多数REITs经营仍承压，保租房类REITs表现最为稳健。9单保租房REITs合计实现营业收入2.30亿元、净利润0.73亿元，整体净利率约32%。

国泰海通城投宽庭REIT以4602.00万元的收入和2126.79万元的净利润均居首，净利率约46%；华润有巢REIT收入3450.85万元，华夏北京保障房REIT收入3280.61万元，中金厦门安居REIT收入3138.45万元，三单均超3000万元；华泰苏州恒泰、招商基金蛇口、汇添富上海地产三单REIT收入在1800万元至2100万元之间；中航北京昌保REIT以1178.82万元居末，约为城投宽庭的四分之一。

净利润方面，华夏北京保障房REIT实现1383.04万元，中金厦门安居REIT实现1289.35万元，分列第二、第三，净利率均超四成；招商基金蛇口REIT净利润仅70.00万元，净利率不足4%，为9单中最低；华润有巢REIT净利率约13%，同样低于板块整体水平。

此外，10月国泰海通中建租赁住房REIT上市，保租房REITs继续扩容，租赁住房企业借助REITs盘活存量资产的通道进一步拓宽。

二、品牌传播力

1、分类型品牌传播力

10月，国资系住房租赁品牌传播力50强与民企系住房租赁品牌传播力50强特征表现如下：

（1）格局层面：国资系榜首泊寓以479.97的指数绝对领先，超出第二名承寓（373.25）达106.72点；民企系窝趣公寓以399.46位居第一，领先第二名冠寓（367.77）达31.69点，低于国资榜首80.51点，国资头部优势明显更大。

（2）集中度层面：国资系TOP10平均指数327.65，高于民企系的299.99；全榜均值国资系154.61亦高于民企系132.46。剔除榜首品牌后，国资系TOP9均值为310.72，民企系TOP9均值为288.94，剔除泊寓后国资系头部仍整体领先；尾部差距同样明显，民企系第50位指数为38.91，低于国资系第50位的50.76。

（3）稳定性层面：国资系上升16个、下降31个、新上榜2个（辰寓第14位、宏泊公寓第45位）、持平1个（泊寓）；民企系上升27个、下降11个、新上榜2个（雅遇公寓第49位、自如城市之光第50位）、持平10个。对比看，民企系换位以上升为主，27个上升中14个落在TOP25；国资系以下降为主，31个下降中21个集中在第26—50名，尾部品牌排名下滑集中；国资系TOP10中6升3降1平，承寓升至第2、安居乐寓降至第5，头部次序亦有松动。

2、品牌区域分布

（1）品牌区域分布与品牌指数

本月住房租赁品牌指数五区域两涨三跌，西部与中部上行，其余三个区域回落。西部地区环比上涨7.6%，涨幅居首——上月基数46.47仅高于全球地区，核心城市保租房集中入市带动需求释放，品牌声量随项目开业走高；中部地区环比上涨3.9%，指数114.79仍居首位，高出第二位全国地区43.23点，14家样本以省会城投与国企系品牌为主，单品牌动作集中。全球地区环比下降11.7%，跌幅居首，主要因跨境租赁曝光高峰集中在7—8月暑期，9月国际学校开学后外派轮换与短期来华需求转入平稳，10月继续回落；全国地区环比下降9.0%，绝对降幅7.11点为五区域最大，东部地区环比下降5.4%，毕业季高基数在开学季换租后消化。整体来看，10月品牌声量由高位转入回落，西部领涨、全球领跌，数量仍集中于全国与东部。

（2）细分区域品牌传播力

10月各区域品牌传播力TOP10指数均值情况：东部地区（234.30）、西部地区（96.16）、中部地区（156.77）。

3、品牌主题分布

（1）品牌主题分布与品牌指数

本月六个租赁主题品牌指数全部回落，降幅从5.0%到13.1%。保障性租赁住房下降13.1%、降幅最大，主要因上月多个项目集中投用推高基数，10月新项目入市节奏放缓，16家的样本量放大了单项目变化对均值的影响；人才公寓下降10.2%，前期人才引进政策与项目投用集中在三季度，10月转入执行期，申报与入住节奏放缓；服务式公寓、租赁社区、蓝领公寓分别下降5.9%、5.6%和6.6%，落在5%—7%区间；白领公寓下降5.0%、降幅最小，138家的样本覆盖最广，节后返城换租与秋招入职带来新增需求，缓冲了回落。整体来看，10月主题品牌声量由高位整体回落，没有上涨主题，数量与指数并不同步：服务式公寓78家、指数27.59为六类最低，租赁社区30家、指数88.03居首。

（2）细分主题品牌传播力

10月各主题品牌传播力TOP10指数均值情况：白领公寓（343.93）、保障性租赁住房（84.75）、人才公寓（123.83）、租赁社区（193.63）、服务式公寓（98.34）。

三、指数分析

1、媒体指数

本月媒体指数TOP10环比数据：泊寓（7.7%）、壹间公寓（21.5%）、冠寓（-15.4%）、壹棠服务公寓（13.5%）、魔方公寓（0.5%）、悦樘公寓（-0.1%）、南舒房（0.4%）、新派公寓（10.0%）、铂顿国际公寓（-13.7%）、雅阁公寓（40.5%）。

2、投资指数

本月投资指数TOP10依次为：首创和园、承寓、窝趣公寓、光谷安居集团·之寓、华发优生活、上海地产城方、乐乎青年社区、泊寓、壹间公寓、冠寓。

四、榜单数据说明

“2026年10月住房租赁品牌传播力榜单”数据来源于迈点品牌指数MBI，根据迈点品牌指数MBI 302家品牌数据汇总统计而成。具体说明如下：

1.迈点品牌指数MBI (住房租赁部分)说明

迈点品牌指数MBI (住房租赁部分)主要从媒体指数、投资指数2个维度分析品牌在互联网和移动互联网的传播力。这是迈点研究院自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System (MBIMS)提供的一项免费数据分析服务。

计算公式：MBI=a*MI+b*II

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据；a、b，指系统中的加权系数；MI (Media Index)，指媒体指数；II (Investment Index)，指投资指数。注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

（1）媒体指数（MI）：一段时期内，主流媒体、大众媒体、行业媒体和自媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量，具体渠道包括人民日报、新华社、央视网、百度资讯、今日头条、腾讯、新浪、网易、搜狐、凤凰、迈点、房天下、微信、微博、抖音、快手、小红书、视频号等。

（2）投资指数（II）：一段时期内，该品牌在大中华区市场的房源覆盖情况，具体要素包括累计开业情况、新增开业情况、累计签约情况、新增签约情况、城市覆盖密度、投资业主关注等。

2.统计时间：2026年10月1日-10月31日

3.监测范围：302家市场主流住房租赁品牌

基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经10年有余的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。

五、关于迈点研究院

迈点研究院是文旅大数据中心，长期致力于文旅大数据分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，1.2亿次/日采集数据量，2000个AI语义分析算法维度，覆盖70余个城市数据，为寻求进入与扩大文旅与租赁地产业务的企业与公共机构，提供基于数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。

迈点研究院深入文旅与租赁地产产业相关品牌资产研究，通过迈点指数（文旅产业品牌价值查询平台）将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统MBI（迈点品牌指数）、中国县域/市辖区旅游传播力指数、MCI（迈点酒店竞争力指数）、MPI（迈点酒店采购指数），并发布酒店品牌榜、5A/4A级景区品牌榜、文旅集团品牌榜、县域/市辖区旅游传播力榜，并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织架构的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，实现财务稳健增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内聚焦文旅与租赁地产领域战略、运营、组织以及兼并收购方面的专业咨询机构。

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