房乾科技创始人薛斌：长租公寓管理系统的应用

　　公寓邦“论剑”时间，邀请到了北京房乾科技创始人薛斌先生担任分享嘉宾，针对长租公寓管理系统应用方面进行了分享。

　　▲房乾科技创始人薛斌

　　中国房地产是国家支柱性产业，而存量房的物业管理、租赁是未来很长一段时间房产行业发展的大基调大方向。2015年11月国家出台的八五号文件以及万科的转型都预示长租公寓的发展前景。

　　长租公寓的困惑与瓶颈

　　小规模运营利润很可观，但随着房源数量的急剧增加，利润却不见增长，辛苦的付出却没有得到相应的回报，问题到底出在了哪里?

　　分散式管理带来的巨大隐形成本。比如：如何进行人员管理;如何更加高效的协作;如何保证空置率达到10%以内;如何减少一些水电费、房租拖欠等。

　　配货物品、跟踪物品的遗失损耗，包含流程混乱。比如：导致收房的定价不合理;空置期加长，硬装软装配货流程混乱，员工从中中饱私囊。系统是帮助企业解决以上问题相对有效的办法，具体可以从以下几个方面入手：

　　资源开发方面

　　系统可以帮助收房和出房人员跟踪业主的信息，跟进租客的求租意向。通过设定保证企业资源不外流，从而加速成交。

　　客房管理方面

　　通过系统进行房源和租客的托管，利用百度地图进行定位，防止信息出现混乱;长租可支持选择相应的金融分期产品，设置好相应的汇率和方式，系统将自动生成收入计划，并到期自动提醒。系统要自动记录所有租客的入住历史，保证信息有据可依。

　　财务收支方面

　　系统会到期自动提醒代办账务，而且可以灵活的加入企业包括门店的各种运营开支，比如租金费用、水电费、网费等。

　　业绩工资计算方面

　　企业为了保证用有限规模的团队，最大可能完成收房及出房任务，那么业务人员的业绩提成计算将会出现由简单到复杂不等。可以根据各个企业的财务情况，来实现算法的快速定制。当录入房源测试跑完数据之后，系统可以替代财务人员实现大量房源大量人员的业绩及公司计算。

　　数据中心方面

　　系统辅助领导对于企业房间管理以及财政状况进行统计了解。比如：房源空置，可以在第一时间知道空置房源的实际情况，实现线上寻找，及时的采取措施降低空置率，成本自然就可以控制下来。

　　决策配置与安全监管方面

　　系统可根据各种职位权限，对不同部门进行分工。系统可以预留智能门锁管理接口和智能家居的入口，包含智能水表、智能电表。

　　百家齐鸣—论剑

　　穆林(中公委筹备委员)：在薛总分享中，有完备的体系同时结合移动互联网做了很多创新，包含巡房的路径以及安全的管控等内容。我有三点想和大家分享：

　　1.企业自我开发系统

　　我始终觉得不是很合适，企业成本是一个方面，与此同时集团内各种管理模式也是一个方面。未来的话我想可能有的酒店即做集中式又做分散式，同时模式中有包租有托管。那么如何让你的系统兼容并包，是个巨大的挑战。如果企业自行开发和研制的话有时候很难去做到如此强的兼容性。

　　2.建议在整个分享中增加一块关于整个客户的体系，或者会员体系的内容介绍。

　　你的报表中是有的，但是没有过多的去介绍。这里面蕴含了一个大的趋势：在过去的几年中，由于租房的人都很苦逼，所以长租公寓处于卖方市场，基本上都是满足有房子就租掉了，所以在困难之中大家的关注点就在了拿房装修资本方面，但是任何一个产业随着规模化的发展，一定会从卖方市场转化为买方市场，最终演化为买方市场。所以对于客户的关注是一切的核心。长租公寓企业对于服务属性来讲，一定会转化到以客户为中心的体系。

　　3.充分对接销售

　　没有看到房乾系统通过接口进入到主流的营销平台，比如58或者搜房的接口。那么有没有可能一套房源在我这更新之后会自动更新58、搜房的一些页面广告和官网整个推送。另外一个渠道就是关于金融接口，说白了就是没有看到关于房产系统和其它第三方系统平台的接口以及数据流的走向和变化。

　　薛斌(北京房乾科技)：客户信息流打通这个建议我觉得非常好，目前可以这么做：

　　1.根据用户在入住前所有的跟进记录，跟进信息包括第一次打电话到最后放弃还是选择我们，文字描述都会有。

　　2.客户入住房屋的所有情况。维修申请，投诉或者是满意度的回访都会体现，包含之前住过那些客户都会有。

　　只是我觉得通过穆教授的建议我们应该把整个流程全部打通，可以看到整个用户从开始关注到离开或者是继续入住的所有情况。

　　穆林(中公委筹备委员)：除了营销的话应在营销的过程中，我们客户还会有些意见和建议。那么我建议融到里面来，比如客户有哪些习惯、喜欢住在朝阳的房间、需不需要带卫生间或者阳台、对房间的气味;阳光;材质;壁纸;颜色;软装;床等是不是有各种需求。

　　客户的赞美和投诉都会成为我们做决策和选房时的依据，比如你有很多客户觉得床垫太硬，那是不是以后在做新店时的一个选择?这都是对经营管理者是有效的，所有任何的报表、统计都是为了改进我们未来的管理。客户的声音一定反馈与我们的管理，是我们以客户为中心的一个非常重要的体现。

　　薛斌(北京房乾科技)：穆教授讲的很细致，客户的服务体系我们要深度完善。我们的房乾系统下一步的开发会把用户管理体系，包括用户的一些很细致的关注点，方便我们去改进产品的东西包含前段的客户营销，金融产品对接。我们都会进一步做进去争取把系统做的更加完善。

　　穆林(中公委筹备委员)：当客户上一次入住时产生投诉，那么下一次来的时候我们会默认把他调到一个很高的VIP级别，这个功能就能防止客户流失。比如当客户产生一个很严重的投诉，我们确认是自己的缺陷，可以改进自己的产品。那么接下来是不是可以在下一个月中给客户一些积分、优惠或者其他的东西，这一方面能提高客户的忠诚度，同时也能产生客户的尖叫效应，就是所谓的满意加惊喜。同时客户在投诉的时候也是最容易流失的时候，我们应当去小心。

　　熊磊(好熙家青年公寓)：就是要想办法把坏事变成好事，中国有句老话，不打不成交。对于这种客户，反而上次的投诉是个很好的切入点，用反差增加客户的粘性，消费者最讨厌商家不把他当回事!

　　薛斌(北京房乾科技)：高见!!化投诉为粘性!!

　　窦亮(美丽屋)：是的，财务报表确实是现在行业的痛点，很多企业可能都不清楚自己是不是真的盈利了，后期如果对接资本对审计工作带来巨大的阻碍。

　　关鸣(主持人)：我觉得非常好，图文并茂，整个框架结构，讲的东西也非常紧凑，系统也很棒!很感谢感谢薛总今天的分享，也感谢各位的关注。系统的问题一直困扰着我们，群里很多朋友还有同行业的人都在跟我沟通系统，所以这段时间也在给大家做系统的分享。