长租公寓角逐 谁将成为潜在的龙头运营商？

　　长租公寓经过五年以上的洗礼，现已进入加速跑阶段。一方面，金融资本助力度过初创期，另一方面，国家出台一系列支持住房租赁市场发展的政策，明确要发展规模化、专业化机构租赁，并在土地用途管制上作出让利，给存量市场迅速增值。

　　根据中国饭店协会公寓委员会发布的《2015年度长租公寓发展报告》，长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。按照月租金的多少，公寓可分为服务式公寓(一般月租金高于2倍当地社会平均工资)与青年公寓(一般月租金低于2倍当地社会平均工资)两类。其中，服务式公寓的主要客户群体为高端人群和涉外顾客，青年公寓的主要客户群体为普通白领甚至蓝领。

　　数据来源：国泰君安

　　到底什么是去库存的需求?

　　相比于普通租赁住房，专业经营租赁业务的长租公寓，攻克了私人散租的痛点。远离了黑中介，在签署合约的前提下保证固定租金的成本。同时长租公寓提供更加多元化的服务，不仅迎合个性化需求，内饰标准化，还融入新的社交方式。

　　随着人们生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求也越来越旺盛。便利、健康、情感等综合在一起构成年轻群体的新的“居住生态圈”正成为趋势。这些无形的“生态圈”难以定价，因此品牌运营商能够为提供类似服务而获得较高的定价能力，相应群体愿意为这样的居住生态圈支付较高的溢价。因此开发商、中介、酒店、创业者对长租公寓趋之若鹜，很大程度是看重存量市场的溢价潜力。一线城市拿一块，少一块的土地存量，与其一售了之，不如长期分享稳步增长的可持续收益。

　　在“商改居”的政策下，打着商住房、酒店式公寓等名号面世的类住宅，获得了土地用途转换后的可观溢价，成为市场上开发的新思路，长租公寓也就成为了载体。尽管现在拿房成本越来越贵，竞争越来越激烈，但长租公寓的发展空间无可限量。

　　资本的助力，长租公寓的扩张能力和运营能力将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。当然，国内独特创新的居住社会生态圈模式将会实现新的突破。市场格局还未形成的情况下，潜在的龙头运营商有较大的成功机会。

　　谁是行业独角兽?

　　运筹帷幄，决战千里

　　2016-2017公寓行业俨然已进入了“百家争鸣”的态势。曾经的恺信亚洲在某种程度上来说是一家务实运营商，做租赁这件事已经超过二十年，自1998年拓展中国市场以来，似乎一直不急不躁，以匠人之心打造每一处产品，所到之处得到了市场与客户的一致赞誉，与把家世界企业建立了稳固的客户关系。走到今天，集团整个团队都在相关行业里已有15-20年的从业经验。管理层都来源于房地产开发商、代理商、酒店金钥匙成员，在公寓领域保证优质服务，而这背后是近20年的“运筹帷幄”。

（图片来源：恺信亚洲）

　　长租公寓的市场很大，也很健康，关键在于如何获取养料。精细化和差异化是长租公寓品牌脱颖而出的必由之路。在存量时代去库存，恺信顺势而为。深耕中高端市场，针对高净值客户进行精准营销，三大品牌体系见证精品民宿。

　高端公寓系列：恺亚国际服务式公寓（图片来源：恺信亚洲）

　　甄选中国一线城市的顶级商业住宅产品，匹配恺信独家资管方案，为高净值人群、世界500强客户提供在华顶级公寓产品，无论软件、硬件均为满足讲究生活品质的顶级客户匠心打造，除考究的居住环境外，配备24小时生活管家、恺慧行政会所、恺信生活社区等服务。

　　中端公寓系列：恺瑞居服务式公寓（图片来源：恺信亚洲）

　　致力于为城市白领、青年精英群体提供一个优良的居住环境。选择中国一、二线城市周边生活配套齐全的优质商业住宅项目，由恺信匹配公寓软装打造成精品公寓，配以TASTE7咖啡厅、24小时客房服务等为城市精英造一座离不开的“家”。

　　国际度假村（图片来源：恺信亚洲）

　　甄选中国知名景区内项目，根据地理环境不同，建筑风格均有不同特色。有别于其他市面上普遍的度假型酒店，恺信在度假村产品中引入了管家式服务理念，为旅客提供全套度假解决方案。

　　去化房地产库存：开发商亟需解决库存问题，便会与恺信达成合作意向。恺信在租赁上支持开发商销售，与开发商搭建桥梁，这才是长期稳定的去整个库存的最大动力。

　　在“拿房难”成为普遍问题的情况下，恺信却占了十足的优势。目前，恺信与TOP30国际知名品牌开发商合作，与绿地、融创、华侨城等开发商都建立了长期的合作关系。从一手开发商处获得公寓用途的房源，产权很明晰，获取房源途径很清楚。

　　工匠精神：致力于打造本行业最优质的产品，“品质”成为重中之重。在各公寓品牌浴血奋战的时候，坚定不移地走高端路线，精挑细选，任何一处细节都体现着恺信的品质。

　　与高端项目的合作，配置高档精美设施，构成了恺信的一大亮点。恺信在追求外在奢华精美的同时，力求将内在的服务做到极致。高档项目配置高档公寓，但这只是一个骨架，要做到真正的高端精品，还要融入内涵的东西——品质服务。将二者完美结合，做到恰到好处，无缝对接。

　　专业的公寓运营商：从商业的模式来看，恺信是服务式公寓的运营商， 是一个真正的运营商，一个服务商，一个资产管理专家，这正是恺信的价值所在。跟着开发商的市场销售思路去做产品，租客和开发商是我们的客户，恺信依靠整体的运营和完善的管理实现共赢。

　　多元产品迎合市场：一个产品不可能永远按照统一的标准去做，面对国内中产阶级的日益崛起，恺信顺应趋势，细化产品分类，接下来会持续坚持主打高端公寓市场，另外会不断丰富产品种类，特别是针对年轻人和有家庭体验的人群，打造多元化的社区和文化。

　　服务式公寓的领航者

　　准确的定位和理念，让恺信在租赁市场上逐渐占据上风。目前恺信与全国范围内近30家一线发展商合作，以匠心打造每一个项目，通过产品和服务的溢价，树立公寓细分领域的标杆。恺信以公寓运营为基础，扩展无限可能的生态圈建设，通过股权投资、战略联盟等策略完善了集团本身在公寓行业的服务生态体系，增强每一个板块之间的有力连接。

　　生态圈：恺信正在打造一个生态圈，即在不断减少公寓租赁所占比重，慢慢将重心转移到以公寓租赁为入口的更多的附加产品上。以公寓为入口，打造出更多附加的服务、托管、资讯、家居软装、会所产品、资产管理、金融服务等产品。

　　恺信的公寓产品，以人为本，以客户为主，所有的出品，都按照最新的工艺和设计理念而不断完善，来满足基本需求。恺信从原始的90%依靠租金收入，到目前75%依靠租金收入，其余附加值服务所占整体利润比重提升至15-20%。

　　区域扩张：公寓是易复制产品，但是发展到现在，真正盈利并且好大做强的公寓品牌屈指可数，做高端公寓市场第一品牌是恺信一直以来的目标。

　　目前，恺信品牌已经取得市场高度认可，在上海、广州、南京、深圳等重点一二线城市都有布局，在泉州等相对发展较好的三线城市也有公寓，在中南区域的武汉和长沙，恺信亦有项目接洽。在未来，会把整个西部地区的市场打开，由恺信运营管理。

　　在快速前进的道路上，恺信凭借专业公寓运营商的精准定位，精益求精。用匠心打造出每一个项目，提供更多优质专业化的服务，建立良好口碑，实现互利共赢。