龙湖冠寓高质量增长密码：从住到享的差异化“蝶变”

　　2023年，龙湖集团旗下的长租公寓及产城业务交出了一份优秀的成绩单，租金收入达到29.3亿元，同比增长13%，近5年复合增长率高达25%。而且，在经营规模稳步扩张的同时，龙湖冠寓的出租率也实现了较大提升，已开业6个月及以上房源出租率达到96.4%，较2022年末增加超5个百分点，这在竞争激烈的长租公寓市场中，较为罕见。

　　龙湖集团管理层表示：“长租公寓发展于C3航道，经过几年的发展已经不只是冠寓这一块业务，如今我们通过业务的整合，整个C3航道包括了六大板块的业务，其中冠寓是长租公寓，蓝海引擎是产业办公，霞菲公馆是服务式公寓，欢肆是活力街区，我们又把医养两个品牌整合到C3航道，即佑佑宝贝儿童医院及椿山万树颐年公寓。从服务最小年龄段的儿童医院到养老业态，秉持善待你一生的理念，C3航道已经成长为全周期全业态的运营资管平台。”

01 行业优等生，经营业绩高质量增长

　　近日，龙湖集团(HK:00960)发布了2023年报，面对中国房地产行业的深度调整，公司财务状况依旧保持稳健态势，净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为55.9%和60.4%，“三道红线”始终处于绿档，这也让其在战略层面愈发从容。

　　作为龙湖集团三大业务板块之一，由长租公寓与商业投资航道组成的运营业务，2023年运营收入达到129.4亿元，同比增长8.9%，在为龙湖集团带来稳定现金流的同时，对于营收、利润的贡献也稳步提升。

　　其中，长租公寓品牌“冠寓”更是实现了高质量增长，租金收入达到25.5亿元，同比增长6%。规模方面，龙湖冠寓已开业房源由2022年的11.6万间提升至12.3万间，在迈点研究院发布的“2023年度集中式住房租赁企业开业规模50强榜单”中稳居第二位;出租率方面，截至2023年末，龙湖冠寓整体出租率达到95.5%，开业超过六个月的项目出租率更是高达96.4%。

图注：龙湖冠寓

　　值得注意的是，虽然在政策以及市场需求的共同推动下，我国长租公寓市场近些年来景气度不断提升，根据迈点研究院的统计数据显示，2023年集中式住房租赁TOP50企业合计开业规模高达124.97万间，较2022年同比增长36.38%。但随着短时间内市场供给的大幅提升，市场竞争也愈发激烈，据ICCRA数据显示，2023年16个热点城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右。

　　而面对激烈的市场竞争环境，龙湖冠寓的出租率却实现了逆势增长，再创新高。在已发行的保租房公募REITs产品中，“国泰君安城投宽庭保租房REIT”和“华夏基金华润有巢REIT”，其底层资产的平均出租率在93%左右，同时近期刚刚获得证监会受理的“建信建融家园REIT”的底层资产中，出租率最高的项目为93.16%。

02 冠寓，脱颖而出的背后

　　长期以来，业界普遍认为长租公寓是一个同质化竞争颇为严重的市场，无论产品还是服务，似乎都能够被轻易模仿。但结合龙湖冠寓“含金量”颇高的经营业绩来看，这一普适性认知却在龙湖冠寓身上失效了。那么，龙湖冠寓何以脱颖而出?

锚定“Z世代”

　　当下，以“Z世代”为代表的年轻人正逐步成为中国消费市场的“主角”。根据Fastdata的测算，2023年“Z世代”在中国人口结构中的占比达到18.6%。Fastdata在《全球Z世代消费洞察报告》中指出，超四分之一的“Z世代”受访者强烈同意他们宁愿把钱花在体验上。他们重视体验胜过物质财富，这种偏好正在改变消费市场的竞争格局。

　　具体到长租公寓市场，有报告显示，青年一代对于“重体验”的生活方式，使他们诞生了与以往不同的全新租房观。越来越多的新生代愈加注重生活质量，在尝试低物质、简生活的同时，也将住房结构、居住品质，以及周边环境等视为租房生活最为看重的要素。

　　由此可见，对于长租公寓品牌运营商而言，倘若能够得到“Z世代”的青睐，就意味着赢得了未来。而龙湖冠寓，则是龙湖集团于2016年面向“Z世代”年轻人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌。也就是说，自品牌诞生之初，龙湖冠寓就锚定了以“Z世代”为代表的年轻客群，这也为日后的产品及服务的迭代，指明了方向。

从房间到场景的“升维”

　　普华永道在其研报中曾指出，所谓体验，就是一种多维度感知的聚合。沿用到当下的长租公寓市场，迈点认为租住体验其实是一种多场景感知的聚合。也就是说，在产品设计上，品牌运营商需要以场景为基础，而非功能。而场景，又可以分为两个角度：一是“场”，即物理角度的时间和空间;二是“景”，即心理角度的情景和情绪。结合马斯洛需求理论，又可以概括为从功能需求到情感需求的进阶。

　　结合龙湖冠寓于2023年推出的产品4.0来看，其在保留前三代产品精工、强大收纳能力等优点的同时，又在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三方面进行了更为精细的打磨。用龙湖冠寓自己的话讲，就是三次“蝶变”，冠寓提供从“住”到“享”的全新租住生活体验，让长租空间有了更多的可能。

　　在公共社交空间的打造上，“冠寓4.0”注重空间的实用性、灵活性和高使用率。重视客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间，基于属地客户特性，将共享社交与独立办公需求均衡打造。

　　在装修的颜值美学上，“冠寓4.0”对品质与细节的把控也有独特的考量，皮革质感、亲肤墙布、品质木皮的多组合装配墙板、木质家具、全遮光窗帘等，通过简单、纯粹的质感交织，揉进恰到好处的精致和奢华，展现出轻奢的设计美学，为居者营造出放松自在的空间感受。

　　在户内的生活场景打造上，“冠寓4.0”针对性地研究客户在各空间的使用痛点，提出对应空间解决方案，并针对不同功能分区进行家居选配与落位。例如，针对租户不断上升的收纳空间需求，“冠寓4.0”推出了领先行业的全新收纳体系，覆盖玄关、衣柜、厨房、起居室4大板块。此外，个性化场景的营造也是“冠寓4.0”的亮点之一，即基于家具收纳实用性的基础上加入智能可变元素，一键切换会客、就餐、办公场景。

图注：龙湖冠寓

　　在迈点看来，“冠寓4.0”对于租住场景的拆解、对于细节的抽丝剥茧，使得原本“冷冰冰”的功能性设计上升为“浓情蜜意”的情感化设计，让租住场景内的“物理元素”开始变得“鲜活”，例如皮革质感向租户传递着品味、格调，全新收纳体系向租户传达着方便、舒心等。借此，龙湖冠寓拉近了与租客之间的距离，深化了品牌理念。

服务的场景化与标准化

　　当然，在租住场景中，标准化的服务体系同样不可或缺。据悉，龙湖冠寓已形成了20类服务场景的流程规范，在150余项细分服务场景中建立标准，并打造了100%覆盖内、外部门店的品质联查机制。

　　以安全为例，龙湖冠寓通过集中式管理，以独住不拼租、出入口配备智能管理系统、7*24h响应式服务为租住生活提供最底层的安全感。其中，在公区，龙湖冠寓实现了IBMS智能数控系统以及慧眼公区的全覆盖;在居家生活中，实现了水电、门锁使用异常预警，并采用了绿色安全材质工艺等。

　　除此以外，龙湖冠寓同样注重租住氛围的渲染以及租住文化的打造。例如，龙湖冠寓以社区和青年文化为核心，倡导“去孤岛化”的租住生态，每年举办超2000场社群活动，选用近千名以95后为主的年轻运营官，以伙伴、朋友的身份，为租户提供专业、活力、贴心、暖心的品质化服务。

　　迈点认为，龙湖冠寓在为租客提供有“温度”的居住空间的同时，借助服务流程的标准化，也保证了不同门店的服务质量，带动了品牌美誉度的提升。而且，与产品的打磨如出一辙，龙湖冠寓在服务场景的打造上也是富有层次感，例如仅仅安全一个维度，龙湖冠寓即打造多层次的保护。

数智化覆盖全链条

　　值得一提的是，无论是居住空间的场景化，还是精益服务的标准化，背后都离不开龙湖冠寓的数智化能力。目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

　　在数智化能力的支撑下，有温度的精益服务以及极致的数智运营，已经成为龙湖冠寓实现高质量增长的核心驱动力。数据显示，截至2023年末，龙湖冠寓累计服务租户近60万，线上终端用户数累计超300万，“冠企荟”合作企业近3万家，“住梦计划”覆盖毕业生超16万。

03 多项目纳保，积极响应“三大工程”

　　在长租公寓市场蓬勃发展的同时，作为中国住房租赁供应体系重要支撑的保租房也迎来了大踏步发展。据华泰证券的统计数据显示，“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增保租房670万套，占新增住房供应总量的比重平均为26%;而从35个大城市的“十四五”计划来看，保租房占保障房供应计划比例高达92%。

　　作为长租公寓市场的领军企业之一，龙湖冠寓也在积极助力保租房体系的建设。据龙湖冠寓披露，截至2023年末，公司已累计纳保项目超110个，开业房间近5万间。值得一提的是，龙湖冠寓在保租房领域所追求的并非规模，而是如何为租客提供高品质、有温度的租住空间，满足市场及用户的多元化需求。

　　回首过往，外界对于保租房的主观印象是交通不便，且缺乏城市绿化和自然景观。而随着以龙湖冠寓为代表的长租公寓品牌运营商的加入，保租房早已突破了传统的枷锁，在交通便捷度、户型设计、配套服务等方面有了长足的进步。尤其是龙湖冠寓基于对城市、建筑气质以及青年差异化需求的思考与实践，为保租房发展提供了诸多有参考、借鉴价值的案例，例如：

　　·龙湖冠寓上海顾村公园店是龙湖冠寓首个全自建项目，在项目之内，运动的活力、燃烧的多巴胺，与藏在涂鸦的一点点叛逆，将青年人的基因刻在骨子里。该店最大的特色是位于屋顶的天空跑道，一边跑步一边数星星的浪漫，佐味北上海最具腔调的青年旺角，已是很多城市新青年心目中的甜美宝藏。

　　·龙湖冠寓宁波北仑青创大厦店是“青年北仑”十大建设工程之一，也是北仑区保障性租赁住房标杆项目。该项目除了居住属性以外，还集成了众创空间、商业配套、公共生活、沿河游景观步道以及户外活动公区等众多功能配套，此外，便利店、水果店、品牌咖啡店、花店等生活性配套齐全，为租户提供生活便利性，提升居住幸福感。

　　·龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店是北京首个改建保租房项目，该项目由闲置办公楼改建而来，为闲置资产的盘活树立了标杆。项目内部，龙湖冠寓按精装修标准打造，并配有健身房、公共厨房和餐厅、休闲会客区、台球桌等功能区。此外，项目还提供全天安保服务，运营官24小时待命，随时响应租客需求。

图注：龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店

04 结语

　　在2023年报中，龙湖集团指出，“我国经济发展重心从‘高增长’转向‘高质量’，房地产市场经历过去两年的调整，供求关系在稳市场、防风险、促转型的主基调下寻求新的平衡。新形势下，龙湖集团围绕高质量发展的核心战略，主动调整、扎实执行”。

　　龙湖冠寓作为中国住房租赁产业的领航者之一，在经营规模保持稳步增长的同时，凭借精益求精的运营能力全新定义了租住生活，实现了出租率的大幅提升。龙湖冠寓的这种高质量增长，也为中国住房租赁市场的发展，指明了方向。