公募REITs：别等到绿灯亮起长租公寓再开跑

      （ 迈点网讯）近段时间以来，公募REITS新政这个话题非常火，因为它事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环，那么到底国际上成熟的经验是怎么样的？中国公募REITS的推动情况怎么样？有没有成功落地的类REITS案例？我们要迎接公募REITS 时代需要做哪些准备呢？

第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领，以“消费升级、优化供给”为主题，着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化，旨在通过优化供给、提升品质，进一步释放住宿餐饮市场内需潜力，推动扩大国内住宿餐饮市场，以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

在4月9日第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会上，青年乐企业管理有限公司创始人王戈宏、渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光、亿晨集团投资管理部总经理刘飞、富安基金管理合伙人谷一川，围绕“金融供给侧改革、公募REITS对长租公寓市场的影响”这一话题展开高端对话，中伦律师事务所合伙人魏轶东担任主持人。

产业壮大的两大标准：巨头进入、外资关注

对于长租公寓的发展史，常会用“元年”的标签来定义。例如，2015年被称为长租公寓的元年，2018年被誉为人才元年。到了2019年，标签上的字眼便改成了“公募REITs元年”。

对于这样的变化，王戈宏认为这正是长租公寓产业壮大的迹象之一。在他眼中，“任何的产业，真正的壮大有2个标准，第一个标志是所有巨头开始进入，所以公寓行业像开发商、国家、银行和政府都开始紧密的关注了；第二是有钱开始关注了，例如睿星资本在今年的2月以设立中国长租公寓基金并完成首轮4.5亿美元募集的方式跑步进入这一市场。”

随着外资对长租公寓重视程度的提高，以及国内REITs的逐渐发展，王戈宏认为，公寓品牌就好像一位大厨，需要为消费者端出不同味道的菜肴——即更加多元化的居住体验服务。而烹饪的基础便是房子。所以原本的“二房东模式”并没有错，但现实王戈宏谈到，“二房东模式的红利已经彻底的消失了”。而这也是REITS在中国已经被呼唤了15年，始终在呼唤的重要原因。

而对于2019是公募REITs元年的这一标签，王戈宏却认为这其实是已经到了必须要推出的时候了。只有这样，才能解决资产方对资产的变现与流动性这个重大的课题。新派公寓发行的类REITs也是在符合多重要求之后才获批发行。所以，税收、金钱与观念，王戈宏认为后两者才是影响公募REITs的要点。因为进入长租公寓的REITs资本需要符合以下三点：第一是大规模、第二是投资回报周期长、第三是便宜的资本。综上，他认为银行、保险公司和社保机构是理想的投资机构。此外，他提出机构在投资品牌时，要注意整合效应。

公募REITs，公寓品牌方如何做准备？

在品牌方与行业之外，券商眼中，长租公寓品牌需要在对接公募REITs之前做好哪些准备呢？魏轶东将这个问题抛给了李耀光。

首先，李耀华简单介绍了公募REITS最大的特点：把更多的财务投资进入这个市场。在标准化和公开市场发展的情况下，公募REITs所具备的金融的属性和投资的属性是分不开的。所以公募REITs正式发行之后，对于重资产长租公寓而言，起到了盘活存量的作用并降低房地产资产的负债率；对于轻资产而言，第一业主会更加的稳定，第二是为公寓品牌管理赋能。资本的进入，将会使得运营商品牌产生分化，头部运营商的价值也将得到提升。

所以他建议，“长租公寓企业需要各大企业一方面需要扎实自己的基本功，增加每平米的效益，把基本功做牢；另一方面是做好品牌，提升品牌效应。”而对于市场，他认为目前一二线城市的闲置资产，未来将会有更多合法合规的进入市场，增加供给，“大家不要计较什么是元年，大家把自己手里的活儿干好，元年就来了”。

投资人视角：公募REITs是非常安全的产品

在投资人眼中，公募REITs是一款怎样的金融产品呢？魏轶东向刘飞请教了这一问题。

由于生态系数和投资规模的要求，刘飞认为REITs的安全性是有保障的。而谈到REITs产品的收益问题时，他表示，“类REITS的产品，是特批的，相当于是开发商让出了他的租赁收益才能够保证收益。所以发行REITs产品的地产商将这一产品用作补贴，将开发滚动的成本提前拿回来。”另一点是，收益率也是很重要的一点。刘飞认为尽管公募基金不像私募要求那么很高收益率，但实际也有排名要求压力。具体到鹏华前海万科REITs，资产运营十年之后，物业需交还给政府的。

REITs和长租公寓：相互促进、相互成就

最后，魏轶东向谷一川问道，对公募REITS和对整个公募行业有什么看法。

谷一川如是答道，“推进REITS最大的障碍就是在资产收益率上找不到出口，但是长租公寓给REITS一个很好的出口”。所以，REITS和长租公寓的关系，其实是相互促进、相互成就的关系。他认为REITS很有可能今年落地。届时，缺位的重资产创新将被补位，轻资产模式运营的公寓将会有更多的资金进入。所以他希望资金可以和各个品牌的运营商能够很好的良好的合作下去，共同打造更好的市场。

最后，魏轶东以王戈宏的一句话作为结尾，“不要等到绿灯开亮的时候我们才起跑，我们在红灯的时候就做好准备”。正如王戈宏所言，公募REITS的到来，最大的受益人长租公寓从业者。所以在开放公募REITS之前，品牌方需要打造不同的消费者喜欢的消费品牌以及资产管理品牌，扎实内功。只有这样，在公募REITS开放的那一天，才会有更多的企业来作为REITS的管理人来运营公募REITS。