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迈点网副总裁丁晓宇:困不住长短租公寓市场的痛点 压抑不住的商业空间狂想

迈点网 · Janet · 2019-04-17 11:41:40

行业数据、商业模型,如何才能成为沙漠无人区中的饮水之源,并让人展开美好的狂想。

  (迈点网讯 李菁)基于品牌生态新时代美好生活的战略意义,由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院、商业空间产经研究媒体-迈点网联合会及数百家媒体举办的“2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会暨2018年度影响力品牌(MBI)颁奖典礼”,于2019年4月17日在北京金茂万丽酒店隆重举办。

  本次盛典定向邀约100多位地产金融决策者,100多位公寓、短租、共享办公品牌创始人,200多位租赁地产行业品牌运营者及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英。海尔、贝客、蛋壳、目林、乐乎城市青年社区、颐和贝客、微舍、碧家、魔方、臻爱逸家、建方、英卓未来公寓、筑梦居公寓、锐捷、喜临门等合作伙伴,共同参与和见证此次盛会。

  现场,迈点网副总裁、品牌中国战略规划院旅游及大住宿专家课题组组长丁晓宇先生发布《2018年度长短租公寓品牌发展报告》以及商业空间产业模型,为进入沙漠区的租赁地产行业,提供大数据以及深度研究的支持。

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  迈点网副总裁、品牌中国战略规划院旅游及大住宿专家课题组组长丁晓宇

  模型公开、运营量化、投资重构的2018

  过去的一年中,丁晓宇介绍,迈点研究院在产业数据方面,完成了采集、监测、存储;在数据价值方面,实现了数据建模、分析、应用开发;从而达成在数据研究方面,出品了MBI、MCI、蓝皮书以及白皮书等研究成果。

  其中,MBI通过对公寓品牌、办公品牌以及5A级景区、主题公寓甚至商业地产品牌以及产业链等运营数据的检测,帮助行业了解其中的客户流动和消费行为变化,从而实现帮助品牌做出经营的变化和决策。

  在下一阶段,MBI将通过四个维度,搜索、舆情、运营、媒体,帮助品牌实现客群细分、并完成拉新、留存以及运营。丁晓宇就舆情这一要素,详细介绍道,“品牌方可以通过MBI中开放的舆情指数了解到行业内是如何处理正负面新闻,并帮助同行者实现行为调整与重构”。“甚至是区域价格指数,也是MBI下一阶段即将完成的一个重要动作,毕竟,这可以成为区域性品牌决策和投资的重要数据支持”。

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  所以,迈点研究院发布了客群转化漏斗模型,通过MBI现有的四大指数来量化品牌运营过程中的各个环节,同时这一模型将向外开放,丁晓宇在现场邀请各位嘉宾之后可以为模型的完善提供意见和建议,共同推动行业更好的发展。

  2018年度长短租公寓品牌发展报告

  会上,丁晓宇将《2018年度长短租公寓品牌发展报告》通过行业政策、整个产业发展状态以及消费舆情等多不同维度进行拆解。

  无论是税、消防、REITs发行、租赁用地政策方面,在过去的2018年都发生了很大的变化。细分来看市场,北上深杭成以及西安这6个城市体量遥遥领先;房企奔跑进场,大力开发集中式项目,由开发转向运营;分散式项目波动较大,规模化效应待考量;服务式公寓在短租与长租以及商业资产的经济效益搭配将会发生奇妙的变化。

  谈到产业发展状态,聚焦行业中的个体,集中式长租公寓与分散式长租公寓。“年度榜单上整体排名上升为40%!”,这是在2018年集中式公寓在市场上所获得的关注热度以及成长程度,集中式长租公寓排名处于稳步上涨状态,在整个业态里,平均是上扬的。这样的上涨,的确也是让业内人士欣喜的变化。

  相对应的,丁晓宇也介绍了短租以及服务式长租公寓和分散式公寓的月度MBI指数变动比较大,主要原因是短租以及服务式公寓存在与酒店的交叉市场,与旅游旺季有所关联;而分散式公寓受到毕业季与春节的影响,客群与市场变动较大。所以做好长租和短租之间的平衡,这也是短租以及服务式公寓需要做好的平衡,毕竟分时租赁以及短时度假产品未来或许也有可能在长短租公寓市场出现。

  在品牌运营方面,抖音、微信成了强有力的营销新渠道,以及微博这一传统营销渠道的支持。丁晓宇还补充到,APP也成为不少短租公寓的重要营销渠道。“微信软文、抖音视频以及新晋视频类媒体”,都是丁晓宇给出的新选择。

  所以,对于2019年长短租公寓市场的期许,“政策支持、监管加强、市场细分”成为了丁晓宇提出的三个关键词。

  而在实现这三点期许之前,市场这5大痛点,同样不可忽视:①重资产运营风险大;②租金回报率低;③盈利空间有限;④房源获取难度大;⑤服务产品同质化。所以迈点研究院希望能通过MBI、MCI、蓝皮书、白皮书等数据研究成果,为2019年以及未来的长短租公寓市场提供一个更疯狂的商业狂想。

  关于租赁地产的商业狂想

  未来,这两个字是处在长短租公寓市场中的人,既向往又害怕的词汇,机遇不断,挑战不少。但是越来越好,是大家共同的期许。当市场体量足够大,效益与红利的创造,将会让这个市场的魅力更足。而这也是目前不少龙头企业以及地产行业进入这个行业的原因。

  所以,关于租赁地产的商业狂想,丁晓宇一点一点地描绘出其清晰的模样。

  城市更新带来的经营重点——一线和新一线城市。伴随着城市的更新,一线和新一线出现土地资源和房源,加上当地固有的居住人群,对于不少品牌而言,这是显而易见的优质资产。

  综合运营能力的优势——房企品牌。由于房企本身具备开发、融资、管理、运营等一系列能力,所以强有力的体系化能力极强,管理幅度也会越宽。

  规模从小到大的毅力——物业的多样可能性。当政策开放、土地释放、新城改造等都是长短租公寓可能的物业资源。强化物业的选取能力,选择更加灵活,卓越品牌在当地的运营管理能力,实现标准化物业资源的同时,保证多样化物业的存在,将会成为长短租公寓规模从小到大的重要资源库。

  资产证券化——将会更快速。随着REITs的开放,资产证券化未来有可能成为主要融资方式。收并购的存在,大量的项目和物业的进入,都为这个行业在资本证券化方面加速助力,尽管目前行业内优秀的管理机构和体系化的管理机构存在的不多,但这也是机会的表现。

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