一城一策，求同存异，共同做大市场

　　近年来，在“租售并举”等国家发展战略指导下，中国租赁住房市场发展由“资本导向型”转向“政策引导型”。国家加快发展保障性租赁住房；地方政府供应和监管政策并行，多渠道增加保障性租赁住房；重点22城迎来土地“两集中”新政，大幅提升租赁用地供应，形成多元化土地供应格局……一城一策背景下，各地公寓市场如何进行更好的发展？

　　2022年7月29日，在迈点研究院、迈居联合迈点网等数百家媒体举办的2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟与杭州宁巢公寓运营管理有限公司执行董事颜声树、憬黎公寓酒店品牌COO任俞安、原陕西省房地产商会住房租赁专业委员会秘书长熊磊等嘉宾进行圆桌对谈，从供应端和运营端等角度深度剖析目前各个城市市场的现状和打法。

　　一城一策，各地公寓市场发展各异

　　作为深耕杭州市场国家队的公寓代表，颜声树指出在“双限”的土地供给政策、城市改造拆迁政策的影响下，大量拿地自持项目已经开始进入长租公寓市场，“十四五”规划的33万套保障性租赁住房正在不断建设&进场，城市拆改完成后的回迁房已经交付使用……杭州公寓市场产品供给量正在激增。整体市场面临巨大的压力，但基于杭州优秀的人口吸引力，未来的发展充满生机。“近五年来整个杭州市场人口流入始终排在全国第一，除了2021年之外，基本上杭州的净流入人口正以50万每年的量在增加。大量的外来人口依然有庞大的租房需求。”

杭州宁巢公寓运营管理有限公司执行董事颜声树

　　锦江酒店（中国区）跨界而来的任俞安表示憬黎公寓的发展路径是深耕华南区和华东区，在一线城市或是新一线城市落地发展。但在具体发展过程中，憬黎公寓也会和政府机构合作，进入二三线省会城市运营高端人才公寓。“能够把长租和短租融合到一起，而且把整个生活方式打通的公寓产品，是行业的未来。”团队正在积极&深度思考如何通过对运营形式、长短租配合、盈利模式等内容上的调整，在运营端做好一城一策，甚至于一店一策。

憬黎公寓酒店品牌COO任俞安

　　熊磊进一步指出，其他行业发展是先看市场，再看政策，再看行业，但租赁住房行业是反过来的。而在政策-行业-市场逻辑下，因为一城一策，公寓企业们不要讲情怀，而是结合具体城市的特点，自己团队的优势，进行差异化的运营，稳定发展。

　　甘伟总结道：“每一个城市的土地结构不一样，增量的供应和存量的关系也不一样，而且有一些城市不像杭州一样拥有宁巢这样有承担的国企，所以在各地市场上，大家都以自己的方式运营发展。”

深圳市公寓租赁行业协会会长甘伟

　　求同存异，共同做大市场

　　房子最大的价值是满足居住，而在具有民生属性的租赁住房行业，以居住为本，差异化运营，共同做大市场才是关键。

　　在熊磊看来，在政策-行业-市场逻辑下，公寓企业可以跟政府机构合作，发挥互补的运营优势。另一方面也要积极拥抱变化，对团队的合伙人制进行组织裂变赋能，让他们看到更远的未来。“我们希望把市场做大，把公司做小，把产品做好，把人做精。”

原陕西省房地产商会住房租赁专业委员会秘书长熊磊

　　任俞安则提出“无论是资本导向还是我们的政策引导，最终还要归结于运营。”具体到憬黎公寓的运营，在汲取了酒店业态的运营经验后有进行了很多的创新，比如套餐式的服务理念等，打造24小时的闭环生态消费，并为消费者提供归属感。“我们非常希望在公寓板块的收入不仅仅只是房费，这造就了整个运营逻辑和运营能力，这样的话无论是长租的产品还是短租的产品都可以保持持续的发展。为能够选择我们的这群有创造性、年轻的，积极向上的年轻人提供更美好的生活方式。”

　　颜声树介绍，宁巢已经构建了多元化的业态产品模型，每个业态都有自己商业逻辑。而保障性租赁住房的盈利逻辑和正常的商业业态的底层逻辑是一样的，重点聚焦土地出让金、政策红利和公募REITs的退出。“大家有各自的特色，也有自己的发展方向，我们共同把这个市场做好做大。”