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迈点观察|《大家》这一年：与22位行业大咖对话
所谓“大家”，立身、立业、立言、立德。
有人说，2019年将是商业空间元年。其实，空间一直都在，迈点认为，2019应是商业空间运营元年。文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产，这些其实都是人们对美好生活追求的空间。 在经济变革的大背景下，我们将如何顺为这个时代，如何拨开云雾乘风而行，如何不再痴迷于一夜暴富，如何建模更有价值的商业文明，这些可能都值得空间从业者值思索。2018年是变革之年，2019年必然是惟新之年，未来也许属于数据运营者和空间探索者。信心之年，经济待暖。市场不语，沉静而御。我们是不是仍然有背叛前辈的勇气？ 庄子云，大寒既至，霜雪既降，吾是以知松柏之茂也。变革之年背后一定有惟新之机，危机一定是危险和机遇并存，基于此，迈点推出新年策划—2019迈点观察系列报道，我们将从多个纬度，思考商业空间领域在2019年的趋势和机遇，还原所见，解构未来，抛砖引玉，共促发展。
“读书好，耕田好，学习便好;创业难，守城难，知难不难。”在历史滚滚发展的大江大河里，往往是“开拓辛也” ，而处在洪流的每个个体无论以何种角色参与其中，皆可谓“与有荣焉”。
自2009年创立以来，一路从“酒店业门户网站”、“旅游及大住宿业门户”，到“商业空间产经研究媒体”，迈点有幸以“行业媒体”的角色时刻关注、观察和引领着商业空间的发展。在这一路上，我们也见证了，无数个创业者、经营者和个体参与者，为自己所在所爱的行业/事业，为之奋斗的历程，尤其致敬那些为推动行业发展做出积极贡献的“大家”们。
所谓“大家”，立身、立业、立言、立德。迈点于2018年推出年度策划栏目《大家》，在这一年里走访了22位行业大家，采访报道了他们对于我们这个行业在这个时代里的观察思考和创业创新。
2019年岁始，记者精选7大话题，将“大家”们的精彩观点浓缩荟萃。谨以此篇，迎接这又一年的挑战与机遇。
“大炮”拉响，是警钟还是赛道？
代表人物：孙坚、潘石屹、袁野
《大家》开篇就是一门响炮。首旅如家酒店(集团)股份有限公司总经理、如家酒店集团董事长/CEO孙坚，面对舆论一片“唱衰”经济型酒店的报道，直言“经济型酒店升级迭代所创造的收益并不亚于新建一个中档酒店的收益”，并表示也“不要挤破头去做中档酒店”，炮轰了“闹新闻”的行业现象。现实真的是，2018年，半路杀出来的OYO为不仅为经济型酒店“扬眉吐气”了还搅动了酒店行业；与此同时，某品牌中档酒店入不敷出、难以为继，专家分析至少三成的中档酒店挺不到年底。
SOHO中国董事长潘石屹是出了名的“大炮”。作为一名地产老兵，他坦言“在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%，是在这二十年里，从20%一步一步降到了今天不足1%”，还好自己及时掉头将宝押注在共享办公——“靠淘宝、微信、支付宝、智能手机把所有人都解放了，可是没有解放的是办公，”，并且在公开场合Diss同属商业地产板块的长短租公寓“远做不下去”。
被隔壁老潘Diss，公寓人也不是吃素的。中富旅居董事长袁野立马回击“长租公寓一定是好的！因为有容量有需求。不像共享办公——伪需求。”老袁不仅怼共享办公，而且还狠狠地鞭打了自己的同行，指出“长租公寓压根就不是个暴利行业， 长租公寓是那个最大的很虚的胖子”，预言“长租公寓很危险 一年内有大事儿发生”。果然，据中国网地产不完全统计，2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始，短短四个月时间有8家长租公寓被报“资金链断裂”，仅10月份就有4家长租公寓“爆仓”，数字惊人。
2019年在商业空间这个赛跑上，不谈增量、存量，不论“竞”或“合”，酒店、公寓、办公，甚至更多的商业业态，势必要“大干一场”。
精彩语录:
“大家都在讲概念，如果吹吹牛可以赚钱，也是好的。但你看，中国现在有多少酒店在赚钱，都是亏的。媒体喜欢这样的，但我不喜欢。这个行业需要实干家。你说，这两年酒店行业没有新闻，我认为很正常。就是应该没新闻。一个行业没有新闻，证明这个行业的人实实在在做事;一个行业天天在闹新闻，还搞什么搞呢?”
“对于长租公寓也好，短租公寓也好，我们一直都在研究。但这个长短租市场的盈利环境是较弱的，甚至可以说是不存在的。因为现在整个租售市场的比例就是1%，再把这个附加做上去1.5%，在银行贷款是5%，怎么做这个生意？永远做不下去。可是办公是不一样的。”
“你租的房子，五年后就没有租金可收了；你还得花钱去改造。你怎么赚钱？分散式公寓其实就是盘没什么门槛的“二房东”生意，只有达到一定程度比如说像自如这样的规模才可能保持较高的安全系数，其他的分散式公寓基本上死的可能性为80%。”
知否？知否？误入“婚姻”深处
代表人物：孙健、何操、厉亚凡
“生意难做”无疑是2018年生意人的心里话。当钱难挣的时候，大家都会去反思为什么“赚不到钱”。在一家又一家的撤/换牌、一个又一个的分手门背后，几乎所有人都一直认为在过去几年中国酒店/地产行业投资过度、不理性，但所有人有都知道中国市场潜力巨大。中信银行股份有限公司独立董事/原中国金茂集团董事长，金茂投资与金茂(中国)投资控股有限公司董事长何操指出，不仅国际酒店品牌，连中国酒店业自己都没有想到，中国市场会发展如此之快，用何操的话说“全球历史上仅此1家”，快到以至于超出了国际酒店管理公司甚至这个行业的能力范围。
婚姻的双方都需要在这个过程中快速成长，正如洲际酒店集团大中华区首席发展官孙健所言，“我们认为我们的团队完全可以做得非常接地气，非常本土化，不需要把自己的核心品牌交给别人来打理，我们有能力去跟本土的管理公司PK。”本土业主不妨把国际品牌当做“高级保姆”去驾驭。最重要的是，双方都要理性认真地去看待投资回报率，辉盛国际管理有限公司业务发展副总裁厉亚凡尤其强调“酒店当然是可行的。凡是说投资酒店不赚钱的都是在投资回报率思维上存在误区，尤其是在成本分摊上存在严重脱节。”
精彩语录:
到了正常的合同期结束，如果双方因为各种各样的原因不再合作，这很正常。无论是国际品牌、国内品牌，大家一定要认可这件事情，而不要以偏概全，把一个正常的合同到期，认为是所谓的提前解约，把它误读。
钱是你自己花的，你自己要真正对资产负责任;不能盲目迷信他们，不是只有他们才懂标准懂品牌。
酒店本质是长线投资产品，而现在很多人却把它想成了短期回报产品。“5年、7年就要收回成本，超过10年的项目不考虑”，这个概念是不对的。
东风一来，他们便趁势而上……
代表人物：朱晖、盛宏军、夏农
无论是对人、企业还是行业来说，顺“势”而为，很重要。中国很多企业/企业家的成功无疑都是赶上了好时机——住友酒店集团创始人、董事长兼首席执行官朱晖赶上了微信、O2O的风口；胜高酒店集团创始人、CEO盛宏军在创业路上先是赶上了新三板、后又碰上了国家扶贫IPO政策；海航璞蔚旅游有限公司总裁兼首席执行官夏农，从酒店业跳槽到文旅，化为“富”农，完成了自己职业生涯的华丽转身。
2019年随着地产租赁行业的进一步开放，从国家到地方政府，将会有更多的政策出台；甚至跟这个地产租赁相关的互联网科技、商业条件和环境等也会随之变革。“不确定”是这个时代给予所有企业家/经营者的考题。2019年这一“不确定性”将会更加明显。如何应对？需要战略眼光和变革的勇气。
精彩语录:
酒店多了一个很好的具有很大基础用户量的信息发布渠道;由于用户都通过微信来积极跟酒店沟通，由此也慢慢产生了“社群经营“的概念。
原本上市排队可能要三年，有了这个政策，可能一年多就够了。
就像30年前国际品牌酒店教会了城市年轻人如何用国际通行的标准为国际客人服务，今天轮到城市的酒店人去到乡村，教会那里的年轻人如何用城市的标准在乡村里提供城市人满意的服务。这不仅是可以赚钱的生意，更是能够赢得尊重、实现理想的事业。
资本烈火灼心，似糖霜也如毒药
代表人物：杨鹏、张爱华、夏宜、陈思烺
碧桂园长租公寓公司总经理 杨鹏在接受访谈时直言，“长租公寓这个生意天然的带有极强的金融属性。不管是重资产还是轻资产，都会涉及到一次性资金投入和长期资金回收的模型。所以金融对长租公寓的发展是最根本的支持之一。”发行了国内首单民营房企长租公寓储架式权益类REIT——旭辉领寓类REITs，旭辉领寓创始人张爱华感到很兴奋，“我们当时预测发行此类金融产品至少是三年后的事情，没想到租赁金融的春天这么快就来了！”
天晟地产董事总经理、奕邻（Super City by Ariva）酒店公寓创始人夏宜则扬言，“我们跟别的公司有点不同，我们不会做A轮、B轮、C轮这种事情，我们一开始就想好，做三年要怎么退，做十年要怎么退，而不是一轮轮去布置，这种模式对我们来说有点太小儿科了。项目是跟着钱来的，不是先拿着一堆没用的项目再去找钱。”“投资者是非常聪明的，他们也要对他们投资的项目负责，我相信大部分的投资人都会做出比较理性的抉择。”寰图（中国）有限公司董事局主席兼首席执行官陈思烺对资本一直都持谨慎态度。
有人曾说，中国是投资驱动型经济模式，中国经济70%以上是靠投资拉动的。资本对于地产租赁的追逐一刻也未曾消停，甚至不少长租公寓、共享办公品牌是靠着“资本”输血维持生命的，“资金链”一断立马就爆仓。对于长租公寓、共享办公这样有巨大潜力但盈利模式尚待商榷的新业态，创业者要警惕、防止自己被资本的糖霜毒死。
精彩语录:
长租公寓要发展，首先就需要解决资金组合的问题。而这个问题背后的本质，则是投资回报率与盈利模型。目前国内租售比过低和长租行业本身低利润的现状，都在限制着金融产品的进入。
刚开始我进入这个行业的时候，很多人跟我说这个行业不赚钱，这其实是不对的，不赚钱的事情为什么要做？一个行业一两年不赚钱，十年以后呢？公寓行业和地产一样，发展周期至少在20年以上，前几年不赚钱，但你花时间把它运营好，未来一定能带来回报，而你则需要有足够的耐心，愿意花时间去打磨。
——《"公寓黑马"张爱华:我的事业正处半山腰 IPO只是小目标》
投资人有不同的钱，有的钱他可能急需回报，本来这个项目可以做的挺好的，因为你要满足投资人的回报率，你的项目就变成一个很糟糕的东西。‘估值’、‘规模’这些都是投资人喜欢的东西，到后来也变成了运营人喜欢的东西，这是不对的。投资人一直换，对企业没有什么好处，这句话是真心的。
我们不相信烧钱能烧出个未来，你总有要交成绩表的一天。对一家企业而言，不是有规模就能解决一切，只有保持在一个合理的盈利水平上公司才能有长远的发展。
有些东西，就该“明辨是非”且回避不得
代表人物：白羽、熊林、柳佳
“对于标准，我是一个捍卫者。”星库空间创始人白羽这句话，应该是2018年地产租赁人彷徨与呐喊。
“2017绝不是中国长租公寓行业的元年，而2018一定会是中国长租公寓行业的分水岭之年。自如CEO熊林称，“2018年是自如的口碑年，我们的野心很大，希望在单位优质的基础上形成群体优质，哪怕天生就是分散的而非集中的。”喊了一年的品质口碑，自如这一年的表现真的对不起自己的CEO吗？但因为自如事件，却让人对长租公寓的标准化和规范化的进程又多了一些期待。
被公寓人选为"校长"，魔方生活服务集团CEO柳佳，表示“做公寓没什么好委屈，行业又不是吹大的!”在她看来如果不承担起应有的责任，企业的发展是不可持续的，纳税、合法经营是最基本的。租赁涉及民生问题，首先要保证客户的生活质量——消防安全和治安，都需要特别关注。
对于2019，这个行业的规范，我们只能寄希望于更多有社会责任感和爱心的企业家/经营者。
精彩语录:
联合办公行业不存在把赛道封闭，把其他对手都拒之门外的情况，这不是一个封闭赛道。行业的门槛不高，后来者进入并没有什么难度，但这也对运营商提出了更高的要求。
我自己对“N+1”这件事情还是比较乐观和看好的，因为任何政策我们都要考虑，今天这件事情的实质是为了什么，到底要解决什么样的问题，是否能给大家创造价值，总的来说还是要有耐心，主动做一些承担，让更多人理解。
——《"猛兽"熊林:未来再搞分散式公寓 上牌桌的机会都没有》
你问我有没有觉得委屈，其实不觉得委屈，因为心怀对这个行业的热爱。很幸运能够在这样一个时代遇上这样的机遇，参与到整个长租公寓行业的建造和发展过程中，我们感到非常自豪。如同OTA的出现改变了出行方式，我们希望看到整个行业繁荣发展起来，和其他同行一起，让长租公寓改变中国人的住房租赁模式。
——《"校长"柳佳:做公寓没什么好委屈 行业又不是吹大的!》
一转身，就是过往的少年
代表人物：钱进、李瑞忠、刘国祥
盘点2018，所有人都会为“多家品牌房企接连爆出高管离职”、“千亿级年薪挖人”瞠目结舌。高端人才的流动已经成为行业现象，行业人对这个话题再也不抗拒、不避讳、开放接纳。中国酒店人的骄傲——钱进，在喜达屋供职多年，到万达走了一圈，又会回到国际品牌的怀抱，出任希尔顿大中华区及蒙古总裁；“绿地酒店旅游集团总经理”对李瑞忠来说，就是一次转身，因为他跟着绿地一起，从原来单一的“业主”身份转型为“业主方+管理方”，从“酒店人”变成“文旅人”；30年锦江老兵刘国祥直言“有点累了”，从央企锦江出来，他反而跳出酒店思维创立了自己的民宿品牌。
这个时代真的缺乏“核心人才”，有能力者就上吧，别辜负了时代、“白了少年头、空悲切”。
精彩语录:
在这个行业工作了30多年，一生中最好的时间都奉献给了酒店这个行业。不论身处哪家公司，我已经对这个行业有了一种特殊的感情。酒店行业就决定了我们的生活习惯;干酒店也是我们的专业，离开了这个专业，也不会做其他东西。
——《“少年”钱进》
你要做的东西是你熟悉的、跟现在的核心业务关联的东西;如果你想做的跟你的核心业务完全没关、而且又是你的陌生领域，你失败的比例是很高的。
任何行业超过30%利润回报，一定是所有人蜂拥而进，你要有好的心态，正常的投资回报就是百分之十几，这才是个理性的社会。“万众创业”，我认为是个伪命题，实际上是对资源的浪费，只有拥有社会经验的人经过了一定的时间积累、资本积累以后，才能最小程度的减少浪费。
2019，我们可不可以这样来思考问题
代表人物：陈卓德、刘洋、艾铁成
这一年的采访，我接触的外国面孔很多——然并非都能记着；听过了很多外文——还真的记住懂了一句“Luxury is about the details”。这句话出自洲际酒店集团丽晶酒店及度假村董事总经理陈卓德。他回忆自己过往几十年在奢华酒店工作的经历，感慨道“对我来说，奢华酒店就是完美，当时带我的那些老板们都是完美主义者”。我想把这句话送给2019年所有商业空间的运营商。请下沉一些不要总飘，尝试让自己变成“完美主义者”去给我们的客户更多精细化的美好体验。
至于2019年，我们该为“创新”做些什么。我想可以去看看那个“固执”创业者——YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋，熬了快8年了，他说自己还是“坑”里；爱奇艺之后，优酷也选择了与流量说“再见”了，刘洋还在死磕“社群”。流量能不能变现？我不知道！但是我相信刘洋的坚持——社群有价值。
“别用苹果比香蕉，WeWork是商业社区。”对，就是这句话。如果2019年商业空间有什么突破口的话，我想就藏在WeWork大中华区总经理艾铁成所描绘的“大社区”蓝图里。同样的事情，袁野也在在做。
如其所言，“在今天的这个世界上，任何一家大公司都想变成创业公司；任何一家大公司的CEO都希望自己的公司可以像创业公司速度一样快、可以像创业公司一样创新；任何一个创业公司都想变成大公司。我们的会员需要全球社区，把生意做到全世界”。真的希望，那些有追求的企业在2019能够破冰迎春。
精彩语录:
SOP其实是覆盖酒店最基本的东西，但是你要满足客人更高层面的需求或者说个性化的服务时，还是要通过更多的东西去实现。
——《在奢华酒店工作，老板们都是完美主义者》
所有人都问长租公寓怎么赚钱，我现在很难回答，这件事如果能坚持做10年，会是最赚钱的事。
——《"实验家"刘洋:做公寓的人都很"聪明"我们比较"傻"》
每一个人不能只是局限在自己的小世界里面，可能需要别人给你一个灵感、给你一个协作。真正比较成功的那些企业或者创业家，它一定是有全球的视野，只是一开始的关注点在中国。
——《WeWork艾铁成：别用苹果比香蕉 全球化社区才是未来办公的趋势》
年度“新词”：空间流量经济
发起人：迈点
2018年6月21日，“2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛”峰会上，迈点首次正式提出了“空间流量经济”。这个概念对比的是2014年的互联网流量经济，即掌握线上所有流量的人就控制了所有买方，形成了绝对壁垒。将整个空间，包括酒店、公寓、共享办公等联合后，去共同找到更多的新鲜利润空间，找到更多产品可赋能的行业，同时减少成本，将空间变得更有趣。
在一年的《大家》走访中，我把这个概念讲给行业大咖们，并且听取他们的观点意见，得到的答案——百花齐放无定论。这种商业模型是否成立，2018年已经有实际案例在践行，2019年又将开出怎样的花？拭目以待。
部分观点，仅供参考：
“大家都在试水新业态，有的在赚钱有的完全赚吆喝。从业主的角度来说，赚不赚钱可能要具体物业具体分析，大家是互补的关系、不存在严格的竞争关系”。
——孙健
“Co-living、Co-working都是非常好的概念，它可以通过有效的设计融合进现有产品当中，比如说去消化掉一些多余的建筑面积，或者说联动带动酒店/公寓板块的业务。”
——厉亚凡
“距离下一个采访还有3个小时，现在有三个选择——星巴克、联合办公、在经济型酒店的联合办公，你选哪个?换句话说，就算星级酒店大堂可以提供免费场地、免费的水、免费的WiFi、免费的星级厕所，但你会跑到酒店咔咔咔敲字办公?你不一定会去的。消费者对这个消费场景有限制，否则你会感觉很奇怪的。”
——朱晖
“很多酒店集团不介入到公寓、反而介入到酒店式公寓，最重要的还是因为在他们熟悉的领域有标准化可以作为依据。”
——李瑞忠
“你可以去跟一些好的国际酒店集团探讨，你把这个想法拿出来以后，我认为很多人都会说‘这个不是我们要做的’。原因很简单——这不是我们的专业。酒店强调的是服务性，我们的强项是做服务。你不能把自己的田荒了、去种人家的地。人和人之间是存在区隔的——我属于哪一种类型的;我们不是同一类型的，我们是不能在一起的。”
——钱进
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